Перевод административного здания в торговое

Содержание

Как перевести объект недвижимости в другую категорию

Статус и категория имеющегося помещения не всегда подходит для конкретных целей его хозяина. Если целевое предназначение по какой-либо причине нужно изменить, можно сделать это на законных основаниях с соблюдением определенных условий и процедур. Такую возможность (наряду с возможностью реконструкции, отчуждения и т.д.) предполагает наличие права распоряжения объектом.

Вариантов изменения целевого предназначения недвижимости есть два: из жилого в нежилое и наоборот. И если перечень необходимых документов для данной процедуры практически одинаков, то условия, которые необходимо соблюсти для смены категории, отличаются.

Итак, чтобы нежилое помещение получило статус жилого, его нужно переоборудовать с соблюдением минимальных норм благоустройства. Условия, применимые к конкретному объекту, определяются по-разному в каждом населенном пункте в зависимости от территориальных данных.

Если необходимо провести обратный процесс, в смысле перевести жилое помещение в статус нежилого, следует удовлетворить следующие условия:

Объект недвижимости не должен быть арестован, иметь статус залога или другие виды обременения.
По адресу расположения помещения не должны быть прописаны жильцы.
Нужно позаботиться об изоляции выбранных помещений от находящихся в здании жилых площадей и обустроить отдельный вход.
Стать нежилым помещение может, если оно располагается на первом этаже общего здания или в частном жилом доме.

Для перевода помещения из одной категории в другую собственнику необходимо обратиться в органы местного самоуправления. В соответствующий отдел городской администрации или представителю сельской власти (в поселениях) необходимо предоставить пакет документов. Их перечень определяется особенностями объекта, однако к основным документам относятся: заявление, документы, подтверждающие права владения, поэтажный план дома и техпаспорт помещения, проект реконструкции с пояснениями и заключение архитектора по поводу возможности обустройства отдельного выхода для нежилого помещения.

Период, выделенный законодательством для рассмотрения предоставленных бумаг, составляет 45 дней. В отдельных случаях исключения период может увеличиваться, о чем заинтересованное лицо должно быть проинформировано. Вердикт по делу выносит глава муниципалитета своим постановлением. В случае отказа владелец имеет право обратиться в суд.

Перевод объекта недвижимости из категории в категорию представляет собой непростой юридический процесс. При необходимости можно воспользоваться услугами опытного юриста, который возьмет на себя всю работу, начиная с оформления документов.

Источник

Помогите, пожалуйста, советом.
Планируем арендовать для осуществления розничной торговли помещение в административном здании. В помещении будут витрины с товаром и оборудованы рабочие места, никаких подсобных помещений не будет.

Если в договоре аренды указать, что помещение арендуется для размещения объекта розничной торговли и использовать для расчета ЕНВД площадь торгового места как для розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, вероятны претензии о неправомерном применении ЕНВД только на том основании, что здание не предназначено для торговли??

А как можно отличить административное помещение от торгового?
Пишите в договоре-торговая площадь 50 кв.м. и все.

А как можно отличить административное помещение от торгового?

Я в этом вопросе ничего не понимаю:confused::confused:. Возможно у торгового где-то в планах торговые залы/места особенным цветом должны быть выделены:confused:. Нашла несколько судебных решений, где судьи пришли к выводу, что помещение в административном здании нельзя классифицировать как объект стационарной торговой сети. Но там ситуации гораздо хуже: продавали по образцам или товар-металлоконструкции, которые в этом помещении не могли поместиться, и арендовали под офис.

проблем нет, если есть договор аренды и не важно в каком здании находится.

Спасибо за помощь.:D:D

Я в этом вопросе ничего не понимаю:confused::confused:.
Возможно у торгового где-то в планах торговые залы/места особенным цветом должны быть выделены:confused:.

Вообще административное помещение это понятие деловой лексики. Здание, оно либо жилое, либо нежилое, по проекту. Другой вопрос под какие нужды оно используется

Нашла несколько судебных решений, где судьи пришли к выводу, что помещение в административном здании нельзя классифицировать как объект стационарной торговой сети. Но там ситуации гораздо хуже: продавали по образцам или товар-металлоконструкции, которые в этом помещении не могли поместиться, и арендовали под офис.
для этого в договоре и прописывают нужды, под которые вы берете помещение

Тем не менее, тот факт , что продавали в непредназначенном для торговли помещении, тоже в судебных решениях отмечен. Вот и засомневалась, насколько безопасно так делать. Спасибо за ответ!:Dинтересная трактовка.Всю жизнь были буфеты или столовые в административных зданиях, и как же их тогда классифицировать? Может не те решения смотрите?

интересная трактовка.Всю жизнь были буфеты или столовые в административных зданиях, и как же их тогда классифицировать? Может не те решения смотрите?

арендовали под офис, а реально торговали, поэтому суд зацепился

Вот это например. Но там проблема не только и не столько в назначении здания. Просто упопомянуто, что административное здание, которое не относится к стационарной торговой сети. В других решениях примерно также. У меня практики работы с ЕНВД нет. Решила уточнить у участников форума. Теперь почти уверена, что эта проблема надуманная, и благодарна всем откликнувшимся.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 03.11.2011 № А41-20532/2010
Дело А41-20532/2010

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

от 03 ноября 2011 года Дело N А41-20532/2010

Согласно статье 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может применяться в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, установленных указанной статьей, в том числе, в отношении розничной торговли.

В силу пункта 6 и 7 части 2 статьи 346.26 НК РФ единый налог на вмененный доход применяется в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 квадратных метров по каждому объекту организации торговли и в отношении розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети.

Федеральным законом от 17.05.2007 №85 — ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 26.1, 26.2, 26.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», вступившим в действие 01.01.2008, к розничной торговле отнесена предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли — продажи.

К данному виду предпринимательской деятельности не относится реализация товаров по образцам и каталогам вне стационарной торговой сети (в том числе в виде почтовых отправлений (посылочная торговля), а также через телемагазины, телефонную связь и компьютерные сети).

Условием признания реализации товаров розничной торговлей в качестве основания для применения системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход является осуществление торговли с непосредственным использованием объекта стационарной торговли.

Следовательно, реализация товаров вне стационарной торговой сети не является розничной торговлей для целей применения единого налога на вмененный доход.

Статьей 346.27 НК РФ определено, что стационарной торговой сетью, имеющей торговые залы, признается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.

К стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, относится торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли — продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты (статья 346.27 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 497 ГК РФ договор розничной купли — продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом.

Аналогичная формулировка содержится в п.2 Правил продажи товаров по образцам», утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.1997 №918.

Судами установлено, что арендованные обществом помещения не относятся к стационарной торговой сети, в отношении которой может применяться режим ЕНВД, так как в них не могла осуществляться и фактически не осуществлялась деятельность по розничной торговле. Помещения расположены в административных зданиях и не имеют достаточного пространства для розничной реализации металлопродукции.

В ходе проверки инспекция путем осмотра помещений, получения информации от арендодателей и допроса свидетелей выяснила, что реализация товаров осуществлялась обществом после предварительного согласования с их собственником — ООО «Юликом Сервис» непосредственно из складских помещений, расположенных вне мест демонстрации образцов товара и прейскуранта и расчетов с покупателями.

Поскольку в арендованных обществом помещениях производилась только оплата товара, а сам отпуск товаров покупателям осуществлялся со склада после выбора покупателем нужного ему товара по представленным в офисе образцам и прейскуранту, вывод налогового органа и судов о неправомерном применении обществом системы ЕНВД является правильным и не опровергается доводом общества о том, что и офис и склад находятся на одном земельном участке, и покупатель мог непосредственно ознакомиться с приобретаемым товаром на складе.

арендовали под офис, а реально торговали, поэтому суд зацепился

Да, про офис в этом постановлении

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2012 года № 14139/11

Источник

Лучшее помещение под магазин — какое оно? Требования, плюсы и минусы использования зданий, квартир, подвалов

Торговые точки необходимы для реализации товаров. Их наличие позволяет осуществлять деятельность такого характера более качественно. Не всегда у продавца имеется в распоряжении необходимое помещение. Его можно приобрести, либо арендовать. Получить во временное пользование можно также и земельный участок, в целях установления на нем в дальнейшем ларька или магазина.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-71 . Это быстро и бесплатно !

Как выбрать помещение под магазин?

При выборе магазина следует учитывать ряд критериев. К ним отнесены:

требования к помещению;
соответствие объекта санитарным правилам;
техническая оснащенность недвижимости;
место расположения.

Основные законодательные требования

Помещение магазина должно иметь статус нежилого. Для открытия торговой точки необходимо получить разрешение от органов власти на право использовать объект в коммерческих целях. Помещение должно соответствовать требованиям безопасности, которые утверждаются несколькими законодательными документами:

Органы МЧС и технического надзора проводят проверку соответствия выставленным требованиям и выносят заключение о том, что эксплуатация объекта не представляет угрозы для покупателей и обслуживающего персонала.

Требования с точки зрения выгоды для бизнеса

В отношении рентабельности необходимо просчитать разницу между вложениями и полученной прибылью. Следует обратить внимание на техническую оснащенность объекта. Например, отсутствие пожарной и охранной сигнализации повлечет за собой дополнительные расходы и соответственно увеличит срок окупаемости.

Выбор в зависимости от локации

Ещё одним определяющим фактором является место расположения торговой точки. Локация играет роль, поскольку она определяет спрос покупателей. Например, небольшой магазин будет расположен недалеко от крупного маркета. Такое соседство негативно скажется на более мелкой торговой точке, поскольку более крупный продавец может снижать цены на товары за счет большого объема оборота.

Санитарно-гигиенические условия

Помещение под магазин должно быть оборудовано системами:

вентиляции;
освещения;
отопления;
водоснабжения;
канализации.

Внутренняя планировка помещения должна предусматривать отдельное место для бытовых нужд:

умывальник;
раздевалка;
место приема пищи и отдых для обслуживающего персонала.

Есть ли отдельные условия к продуктовым торговым точкам?

К отдельным требованиям, предъявляемым к продуктовой торговой точек можно отнести:

наличие мест для установки контейнеров для сбора мусора;
отдельные места внутри помещения для фасовки товаров;
наличие склада.

Подробнее об аренде и покупке продуктовых магазинов узнайте тут.

Можно ли использовать жилплощадь, квартиру под коммерческую недвижимость?

Законом допускается использование квартиры или частного домовладения под торговую точку. В данном случае определяющим фактором является статус помещения. Необходимо пройти процедуру получения иного статуса в соответствии со статьями 22—23 ЖК РФ. После реализации которого можно будет организовать торговлю у себя дома.

Ответственность

Организация торговли в помещении, которые имеет статус жилого, рассматривается законом как нецелевое использование. Такая ситуация повлечет для виновного лица следующие последствия:

статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф за любые случаи нецелевого использования жилых помещений – сумма санкции составит от 1000 до 1500 рублей, либо предупреждение;
нарушитель будет обязан восстановить исходное состояние объекта, если нецелевая эксплуатация повлекла изменение конфигурации, воздействие на несущие конструкции;
по ГК РФ владелец помещения будет отвечать за причинение ущерба жильцам смежных квартир или комнат, в том числе путем компенсации морального вреда.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Как юридически грамотно сделать из квартиры нежилую площадь?

Для того, чтобы организовать торговую точку у себя в квартире, необходимо перевести помещение в состав нежилых. Процедура регулируется правилами главы 3 ЖК РФ.

Это возможно при выполнении следующих требований:

недвижимость должна находиться в собственности, а не в аренде или найме;
помещение должно иметь отдельный вход;
в квартире не должны проживать люди;
на помещении не должно быть каких-либо обременений – залога или ареста;
если объект расположен в многоквартирном доме, то он может занимать только первый этаж, либо находиться над нежилым помещением.

Далее заинтересованному лицу нужно подготовить следующем документы:

Заявление об изменении статуса помещения.
Копия свидетельства о праве собственности, заверенная нотариусом.
Технический паспорт и план объекта.
Поэтажный план всего строения, если помещение расположено в МКД.
План изменения внутренней планировки. Любые изменения не должны затрагивать несущие части конструкций всего здания.

Указанные документы необходимо направить в муниципальный орган. Сделать это можно лично, по почте, через портал Госуслуги, МФЦ или своего законного представителя. Обращение рассматривается в течение 30-ти дней. Результат оформляется в виде решения, которое является основанием для организации торговой точки.

Предлагаем посмотреть видео о том, как сделать из квартиры нежилое помещение:

Можно ли использовать административное здание?

Рассмотрим, можно ли разместить торговую точку в административном здании. Основное требование, которое предъявляется к магазину – это расположение в помещении, являющимся нежилым. Административные здания относятся к такой категории, поскольку не предназначены для проживания людей. В данном случае возможность определяется содержанием договора аренды. В нем должно быть указано, что помещение передается во временное пользование заинтересованному лицу именно под организацию магазина.

Цокольные этажи и подвалы: плюсы и минусы

Довольно часто магазины открывают на цокольных этажах и в подвалах. К преимуществам такого способа можно отнести:

Большой выбор вариантов. Подвальные помещения имеются в каждом МКД и административном здании.
Простота процедуры. Необходимо лишь получить разрешение и можно приступать к работе.
Низкие затраты. Помещение изначально оборудовано отдельным входом и отсутствие окон уменьшает количество мест возможного проникновения преступников в помещение, то есть нет необходимости в установке дополнительных решеток. Достаточно будет укрепить дверь и оборудовать охранную сигнализацию.
Подвальное помещение можно оформить оригинально, в отличии от большинства торговых точек на поверхности, которые распланированы стандартно.
Невысокая арендная плата. Подвальные помещения не пользуются большим спросом, поэтому и цены на них невысокие.

К недостаткам подвала можно отнести:

Микроклимат в помещении. Прежде всего это сырость. Обеспечение нормальной обстановки в помещении потребует установку дополнительного оборудования, например, кондиционера.
Концентрация инженерных коммуникаций. Это может затруднять торговлю, поскольку нужно будет закрывать магазин на время проведения профилактики, текущего и капитального ремонта.
В случае возникновения чрезвычайно ситуации, например, пожара или затопления, есть только один выход для эвакуации.

Как получить участок под торговую точку?

Заинтересованное лицо вправе получить не только готовый объект недвижимости, но и территорию для его размещения. Для этого можно использовать следующие способы:

Аренда.

Аукцион не проводится, если претендент на землю один, либо сделка совершается между физическими лицами. Независимо то способа аренды, в договоре должно быть указано, что участок предоставляется во временное пользование именно для организации торговой точки.

Также земельный участок под магазин может быть получен в рамках дарения, мены или наследования.

Плюсы и минусы аренды или покупки ларька

К плюсам можно отнести:

возможность разместить даже внутри жилого двора, поскольку ларек не занимает много места;
можно снизить цены на изготовленную самостоятельно продукцию, например, предприниматель реализует хлебо-булочные изделия, которые выпекает сам.

К минусам ларька можно отнести:

ограниченный ассортимент товаров;
при большом скоплении людей время обслуживания каждого покупателя увеличивается по причине наличия одной кассы;
не всегда ларек оборудован источниками воды и канализацией.

Сравнить преимущества аренды и купли-продажи ларька или места под магазин можно, прочитав эту статью.

Помещение под магазин должно соответствовать определенным требованиям. Прежде всего это гигиена и санитария. В особенности это касается продуктовых магазинов и ларьков. Организовать торговую точку можно взяв помещение в аренду или купив его. Также заинтересованное лицо может использовать земельный участок, чтобы разместить на нем ларек или магазин.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-90-71 (Москва)
+7 (812) 467-37-59 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник