Как часть жилого дома переоформить в квартиру
На почту «Разумной Недвижимости» обратилась Лидия К., в собственности которой имеется часть жилого дома. Нашу читательницу интересовало, как эту часть дома переоформить в квартиру и присвоить ей номер, а также в чью компетенцию входит решение этого вопроса и какие для этого нужны документы? Изначально дом строился как ИЖС, но по решению суда был изменен вид разрешенного использования земельного участка под многоквартирный жилой дом, разъясняет женщина. Мы попросили ответить на это вопрос юристов, специализирующихся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Комментирует младший юрист юридического центра «Партнеръ» Елена Пешкова:
— Законом прямо не предусмотрена процедура преобразования жилых помещений из одного вида в другой, в данном случае из части жилого дома в квартиру. Однако на практике эту процедуру возможно осуществить. Чтобы стало возможным зарегистрировать часть жилого дома в качестве квартиры, эта часть должна быть самостоятельным объектом права собственности. Для этого сначала нужно произвести выдел доли в праве собственности в натуре одним из следующих способов.
• Во внесудебном порядке — заключить соглашение с остальными собственниками о выделе доли в жилом доме в натуре.
• Через суд — если не достигнуто согласие об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ). В этом случае нужно представить заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом (составляется экспертной организацией или БТИ).
— доля подлежит выделу, когда можно организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома и при этом пригодное для проживания;
— самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не учитываются при выделе доли в натуре до момента ее легализации.
Далее необходимо обратиться в ПИБ (БТИ) по месту регистрации дома для получения технического паспорта жилого дома, затем — зарегистрировать изменения в правах собственности на жилой дом в территориальном отделении Росреестра.
Для этого необходимы документы:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник обязан зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники — изменения в правах собственности на дом;
— правоустанавливающие документы сособственников на жилой дом;
— соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома (плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа);
— технический паспорт ПИБ (БТИ);
— документы, удостоверяющие личности заявителей.
Также необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности.
Решение о присвоении адреса (номера квартиры) недвижимому объекту выносят органы местного самоуправления. Для этого следует обратиться в районную администрацию. Обратите внимание, что в каждом муниципалитете пакет документов различается.
Нужно учитывать, что в Росреестре могут отказать в госрегистрации изменений в праве собственности на жилой дом. В этом случае единственный выход — обратиться в суд с требованием о признании соответствующей части дома квартирой и признании права собственности на квартиру.
Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?
Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.
Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.
Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.
Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.
Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.
Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:
— за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,
— нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,
— нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).
Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.
Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?
Закон допускает два варианта:
— разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников
— выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.
1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.
Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.
Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).
На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.
2. Выдел доли в квартире.
Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.
Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.
В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.
Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.
Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.
Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.
Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.
Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?
Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире . Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.
Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.
На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.
Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.
Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.
Как происходит перевод долевой собственности в индивидуальную?
Имею квартиру в восьмиквартирном доме как 11/100 долей, хочу перевести её из долевой в личную собственность. Как это сделать? Общего с соседями только стены и крыша, коммуникации, вход отдельные.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Простите, но прочитать закон я и сам в состоянии. Мой вопрос состоит в том, что принадлежащая мне квартира по документам составляет 11/100 дома, т.е. является долевой собственностью, что очень осложняет пользование ею, даже прописка с согласия остальных владельцев. Взаимных претензий у нас нет, но некоторые владельцы отсутствуют, другие не вступили в права, в общем тупик. Отсюда и желание получить документ просто на квартиру с такой-то площадью, а не долю.