Как из своей доли в квартире сделать отдельную комнату?
Квартира, как и любой другой вид имущества, может быть, как в собственности гражданина в одном лице, так и принадлежать нескольким гражданам. Если у квартиры несколько собственников, то жилье признается общим.
Законодательством предусмотрено два вида такой общей собственности – долевая и совместная. Совместное жилье может быть у определенных категорий, например, мужа и жены.
В других случаях, когда законом никак не определено, что жилье совместное, то оно будет считаться долевым.
Основное различие в том, что когда имеются доли, то они с самого начала определены за каждым гражданином документально.
Если имеется доля в общей собственности, то стоит знать, что это не какая-то определенная часть жилья.
Так, если документально обозначено, что гражданин обладает одной третью жилой площади, то это вовсе не означает, что он владеет одной из комнат в трехкомнатном жилом помещении.
В связи с этим доли в жилом помещении могут пряность немало неудобств:
у собственника не имеется обозначенной части жилья, которая будет являться его собственностью;
нет возможности отдельно оплачивать коммунальные услуги;
нет возможность свободно распоряжаться жилым помещением: всякое действие в квартире должно идти на согласование с другими собственниками (регистрационные действия, продажа и т.д.).
В связи с этим буде лучше сделать из своей доли отдельную комнату. Как это сделать?
Законодательством предусмотрено два способа:
произвести деление собственности в доле по соглашению всех граждан, которые являются собственниками в жилом помещении;
выделить долю из общего имущества: или в виде отдельной части имущества, либо посредством выкупа доли другими гражданами, являющимися собственниками.
1. Поделить собственность в доле можно только на добровольном основании, если все будут согласны
Все соглашения должны быть заверены нотариально. Понадобятся бумаги, которые подтверждают собственность.
Все доли будут распределены согласны оговоренной договоренности.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии выдаст новые свидетельства на право собственности на каждую комнату, исходя из соглашения.
2. Выдел доли в квартире
Собственника вправе требовать выдела собственной доли из общего имущества.
Это может быть сделано на добровольных началах, если заключается соглашение между всеми собственниками, так и посредством судебных органов.
При данном варианте долевая собственность не утрачивается, а будет прекращена только у гражданина, произведшего выдел своей доли – у него будет своя личная собственность, а у других граждан сохраняются доли.
При случаях, когда собственники не дают соглашение на отдельную комнату, то данный вопрос может быть решен посредством судебных органов.
Суд может предпринять несколько вариантов: закрепить за гражданином определенную часть жилплощади, либо обязать собственников выплатить сумму доли.
Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?
Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.
Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.
Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.
Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.
Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.
Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.
Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:
— за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою,
— нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг,
— нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).
Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.
Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату. Как это можно сделать?
Закон допускает два варианта:
— разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников
— выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.
1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.
Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.
Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).
На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику. Право долевой собственности у них прекращается.
2. Выдел доли в квартире.
Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.
Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.
В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.
Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.
Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.
Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е. закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.
Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.
Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?
Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире . Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.
Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате. Предварительно нужно будет оформить технический паспорт на эту комнату.
На основании решения суда сособственник уже может оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на комнату, что позволит ему распоряжаться ею полностью по своему усмотрению.
Между тем за ним сохраняется право долевой собственности на места общего пользования в квартире, оно автоматически перейдет к покупателю в случае продажи комнаты.
Таким образом, особых препятствий для перевода доли в квартире в отдельную комнату сейчас нет.
Как можно долю в квартире превратить в свою отдельную комнату
Если у имущества много владельцев, то оно является общей собственностью нескольких лиц, а в праве собственности могут быть определены доли каждого из них. Если это произойдёт, то мы будем иметь дело с долевой совместной собственностью .
Такая может возникнуть, к примеру, если на момент приватизации в квартире проживало три человека — отец и два его сына. Отец отказывается от участия в приватизации, а дети наделяются равными долями, каждый из них становится собственником половины квартиры. В таком случае они несут солидарную ответственность за недвижимость и могут использовать его только так, чтобы не ущемлять права другого.
Здесь важно, что доля в таком случае существует только в праве собственности. Если в квартире две комнаты, а принадлежит она двум лицам, то это не значит, что в собственность каждого входит какая-то одна определённая комната. На практике они крайне редко бывают одинакового размера, что уже закладывает проблемы для различных типов раздела и выдела жилплощади.
Правила о том, что такое общая собственность и какой она бывает устанавливает ст. 244 ГК РФ .
Прекращение долевой собственности и раздел долей на автономные объекты недвижимости
Законодательство даёт возможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, как и выдел из него доли в натуре , что несколько сложнее. Эти процессы определяют правила ст. 252 ГК РФ . Всё то, что связано с этими вопросами уже сформировало довольно объёмную судебную практику, имеются и постановления высших судов, которые создают условия для принятия единых решений в сходных ситуациях.
Владелец доли в праве общей собственности на квартиру, при наличии в ней изолированных помещений, которые по своим размерам примерно соответствуют доли, может претендовать на выделение в своё пользование комнаты или нескольких. В этот же момент другие жильцы точно так же должны быть наделены в пользование другими комнатами.
Прекращается долевая собственность и начинается владение смежными объектами. Без этого обособить помещение не получится.
Происходит это на основе добровольного волеизъявления граждан или в судебном порядке, где так же может быть установлен режим использования мест общего пользования. Ещё суд может вселить кого-то из собственников или назначить ему выплату компенсации, после чего прекратить право собственности, если его доля слишком мала. Однако раздел долевой собственности это не выдел доли в натуре, который оказывается возможным крайне редко.
Соглашение собственников или решение суда может привести или не привести к тому, что вместо одного объекта недвижимости с долевой собственностью появятся два или более объектов. В действительности это может быть крайне невыгодным для кого-то из собственников, поскольку, вместе с тем, прекращается и долевая собственность. В Государственном реестре появляется не одна, а несколько записей о комнатах, а квартира становится полностью коммунальной .
С этого момента теряют смысл законы о долевой собственности на недвижимость. А это означает, что без согласия жильцов другой половины в квартиру могут пустить любых арендаторов или продать её без права первоочередного выкупа. К счастью, пока принудительный раздел через суд квартир встречается редко, но такая судебная практика уже накапливается в РФ.
В настоящее время принудительный раздел касается в первую очередь домов или дачных участков, но отдельные решения судов о разделе квартир уже присутствуют.
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре — это второй вариант, который предусматривает, что из одной квартиры делаются две. Встречается такой процесс крайне редко.
Это возможно, если существует какая-то большая квартира на первом этаже, что даёт возможность врезать вторую дверь и оснастить одну из половин туалетом, ванной и кухней. В результате выдела доли в натуре должны появится два практически равноценных объекта, а не много внутри одного, как это бывает в коммунальных квартирах. Одна из новых квартир может быть меньше другой по площади, но она должна стать полноценной независимой квартирой. Одна комната в натуре не выделяется, как не может быть выплачена и компенсация, поскольку невозможна основная операция.
Регламентирует выдел доли в натуре всё та же ст. 252 ГК РФ , которая устанавливает правило о том, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без нанесения несоразмерного ущерба помещению.