Как перевести долю в жилом частном двухквартирном доме в отдельную квартиру?
Здравствуйте, уважаемые специалисты!
В собственности имеется 1/2 жилого двухквартирного деревенского дома (1/4 по регистрационному удостоверению БТИ старых годов и 1/4 — по свидетельству о праве на наследство). Все документы на собственность оформлены, в том числе и на участки под домом, тут проблем нет.
Фактически дом разделён на две полноценные квартиры изначально.
В ЕГРН числятся зарегистрированными права на доли в доме (1/2 у меня и по 1/4 у соседей).
Но тут же имеются данные в реестре о двух квартирах: №1 и №2! В паспорте собственника — тоже регистрация в квартире! Даже в свидетельствах о регистрации права на землю и на дом адрес собственника указан с квартирой, а адрес дома и участка тут же через пару строчек — просто как номер дома.
Сейчас требуется, чтобы и право было зарегистрировано не на 1/2 дома, а на квартиру с номером.
Как поступить в такой ситуации?! Можно ли перерегистрировать право на ту квартиру, которая уже есть в ЕГРН? Какие пути решения ситуации есть?
Как поступить в такой ситуации?! Можно ли перерегистрировать право на ту квартиру, которая уже есть в ЕГРН? Какие пути решения ситуации есть?
Раздел именно на квартиры возможен в судебном порядке, обращаетесь с иском о разделе дома в натуре, выделе Вам в собственность квартиры, на Вашу половину необходим технический паспорт, который Вы сможете заказать в БТИ. Если вторые собственники также хотят выделить в собственность долю в виде квартиры, подают к Вам встречный иск. Вторым собственникам также понадобиться технический паспорт на их часть дома, оплата госпошлины. На основании решения суда, вступившего в законную силу обращаетесь в БТИ, после в МФЦ для регистрации права собственности на квартиру.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
На основании решения суда, вступившего в законную силу обращаетесь в БТИ
Искренне благодарю за ответы! Могу я уточнить: какова цель обращения в БТИ после суда? Разве не сразу нужно идти в Росреестр (ну или через МФЦ в Росреестр)?!
При недостижении участниками долевой собственности соглашения
То есть можно ещё без суда всё сделать?
1. Оформление сотрудником БТИ технического плана в электронном виде. После с диском Вы пойдете вносить изменения в кадастр и регистрировать право на квартиру.
2. Без суда разделяется дом на 2 дома блокированной застройки, именно дом блокированной застройки, не квартира. Такой статус не оформлял, но получается также 2 объекта недвижимости. Но такое не везде практикуется.
Оформление сотрудником БТИ технического плана в электронном виде.
То есть сначала заказывать новый техпаспорт, а потом, после решения суда, ещё и технический план?!
Да, получается так. Проблем, как правило не возникает.
Квартиры у Вас указаны, т.к. в большинстве мелких населенных пунктов в стародавние времена (в основном — от безграмотности и невнятного правового регулирования) при разделе домов в адреса лепили «квартира» (просто «потому что). Проблемы начинаются, когда дело доходит до оформления чего-либо, связанного с земельным участком. Адрес должен быть один у з/у и объекта, а з/у, соответственно, не может иметь адрес „ул. Пупкина, д. 10, кв. 1“. Это не соответствует ни Правилам присвоения, изменения и аннулирования адресов (утв. Постановлением Правительства от 19.11.2014 № 1221), ни здравому смыслу.
В идеале надо обратиться в администрацию с заявлением, чтобы адреса сменили на дроби (т.е. литеры). Будет „д. 10/1“, например.
Конечно же, ни о какой квартире тут речи не идет и Ваш дом вряд ли обладает признаками многоквартирного дома. Обратное доказать очень трудно, и правильный адрес должен быть именно в виде литеры, а не «квартиры».
Обратитесь в муниципалитет, в общем. Это обычно называют „упорядочением адресов“.
Если не секрет — а для чего Вам упорядочение адреса именно в сторону «квартиры»?
Как разделить дом на квартиры
Краткое содержание:
На территории любого региона Российской Федерации немало жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности нескольких семей. Доли в таких домах обособленны и имеют собственные коммуникации.
Правообладатели таких долей, как правило, стремятся выделиться в самостоятельный объект. И это правильно, это дает возможность самостоятельно распоряжаться своей частью жилого дома.
Что говорит закон
Реализация такого права закреплена ч. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Однако такой выдел в натуре возможен в отношении не каждого жилого дома. Виды объектов недвижимости, сведения о которых вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и в отношении которых осуществляются регистрационные действия, предусмотрены п. 1 ч. 4 ст. 8 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации): земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.
Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости законодательством не предусмотрена. Соответственно, не может быть предметом гражданского оборота, как объект для регистрации права собственности.
Таким образом, часть жилого дома не что иное как помещение либо совокупность помещений в жилом доме.
При этом следует учесть, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (ч. 7 ст. 41 закона о регистрации) или жилом строении (федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Как же быть собственникам долей в жилом доме и урегулировать вопрос выделения в самостоятельный объект?
Есть разные варианты решения этой ситуации.
Первое, чему необходимо уделить внимание, – это земельный участок под жилым домом. Поскольку при разделе жилого дома необходимо учитывать требования к минимальному размеру площади земельного участка и соответствие вида разрешенного использования намеченным целям.
Зачастую под такими домами, где живут отдельные семьи, под каждой такой частью образован свой земельный участок или же участок находится в общей долевой собственности.
К объектам капитального строительства относятся в том числе объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.
Если при разделе жилого дома не образуются места общего пользования, то этот дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. Понятие жилого дома блокированной застройки закреплено в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) и определяет его как жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Таким образом, часть жилого дома в виде помещения либо совокупности помещений, составляющих блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом, в том числе и для проведения государственного кадастрового учета.
Согласование органами местного самоуправления строительства (реконструкции) в отношении жилого дома блокированной застройки осуществляется в соответствии со ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ, требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию.
Если при разделе жилого дома образуются места общего пользования, то этот дом подпадает под признаки многоквартирного дома. В таком случае возможен только выдел квартир с присвоением им кадастровых номеров. Соответственно и сам дом меняет статус с жилого на многоквартирный. Значит, необходимо решать вопрос об изменении назначения дома. При необходимости привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.
В обоих случаях решение о разделе жилого дома как на блоки, так и на квартиры решается всеми участниками долевой собственности. В случае спора необходимо обратиться в судебный орган.
Как часть жилого дома переоформить в квартиру
На почту «Разумной Недвижимости» обратилась Лидия К., в собственности которой имеется часть жилого дома. Нашу читательницу интересовало, как эту часть дома переоформить в квартиру и присвоить ей номер, а также в чью компетенцию входит решение этого вопроса и какие для этого нужны документы? Изначально дом строился как ИЖС, но по решению суда был изменен вид разрешенного использования земельного участка под многоквартирный жилой дом, разъясняет женщина. Мы попросили ответить на это вопрос юристов, специализирующихся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Комментирует младший юрист юридического центра «Партнеръ» Елена Пешкова:
— Законом прямо не предусмотрена процедура преобразования жилых помещений из одного вида в другой, в данном случае из части жилого дома в квартиру. Однако на практике эту процедуру возможно осуществить. Чтобы стало возможным зарегистрировать часть жилого дома в качестве квартиры, эта часть должна быть самостоятельным объектом права собственности. Для этого сначала нужно произвести выдел доли в праве собственности в натуре одним из следующих способов.
• Во внесудебном порядке — заключить соглашение с остальными собственниками о выделе доли в жилом доме в натуре.
• Через суд — если не достигнуто согласие об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ). В этом случае нужно представить заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом (составляется экспертной организацией или БТИ).
— доля подлежит выделу, когда можно организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома и при этом пригодное для проживания;
— самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не учитываются при выделе доли в натуре до момента ее легализации.
Далее необходимо обратиться в ПИБ (БТИ) по месту регистрации дома для получения технического паспорта жилого дома, затем — зарегистрировать изменения в правах собственности на жилой дом в территориальном отделении Росреестра.
Для этого необходимы документы:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник обязан зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники — изменения в правах собственности на дом;
— правоустанавливающие документы сособственников на жилой дом;
— соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома (плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа);
— технический паспорт ПИБ (БТИ);
— документы, удостоверяющие личности заявителей.
Также необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности.
Решение о присвоении адреса (номера квартиры) недвижимому объекту выносят органы местного самоуправления. Для этого следует обратиться в районную администрацию. Обратите внимание, что в каждом муниципалитете пакет документов различается.
Нужно учитывать, что в Росреестре могут отказать в госрегистрации изменений в праве собственности на жилой дом. В этом случае единственный выход — обратиться в суд с требованием о признании соответствующей части дома квартирой и признании права собственности на квартиру.