Перевод гостиницы в жилой фонд - Uchenik.top - научные работы и подготовка

Содержание

Перевод апартаментов в жилой фонд

В 2020 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости. Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд. Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Критерии	Апартаменты	Жилое помещение
Соответствие требованиям закона	Нормы, установленные для нежилых помещений	Строгие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
Перепланировка	По нормам для коммерческих помещений	По требованиям для жилых помещений
Стоимость	На 20 – 30% дешевле, чем жилье	Более высокая, чем апартаменты
Регистрация	Временная, на срок не более 5 лет	Постоянная или временная, на усмотрение собственника
Инфраструктура	В зависимости от места застройки	Застройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

Предварительную подготовку.
Сбор документации.
Подачу заявления в уполномоченный орган.
Получение разрешения или отказа.
Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

гражданский паспорт собственника;
документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
выписку из ЕГРН;
проект переустройства или перепланировки;
протокол собрания собственников всех помещений в здании;
уведомление о проведении общего собрания;
список собственников;
технический план;
поэтажный план;
решения владельцев помещений;
лист регистрации собственников на собрании;
заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

через Госуслуги;
через МФЦ;
в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

наименование жилищного отдела местной администрации;
данные руководителя;
сведения о заявителе;
наименование заявления;
просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
сведения о правах на объект;
данные об отсутствии обременений;
перечень документации к заявлению;
подпись и дата.

Образец заявления

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2020 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2020 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании. В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа. Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Источник

Как перевести апартаменты в жилой фонд?

Перевод апартаментов в жилой фонд в Москве и других городах РФ возможен, если они соответствуют требованиям, установленных для жилых помещений. Процедура регламентируется ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», и региональными законодательными актами. Рассмотрим, что такое апартаменты и к какому фонду они относятся, чем отличаются от квартиры, можно ли перевести их в статус жилого помещения и как это сделать.

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:

Дом или часть дома.
Квартира или часть квартиры.
Комнаты.

Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

Еще в 2018 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали. В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.

Апартаменты и квартира: отличия

Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:

Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
Можно оформить постоянную прописку.
При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.

Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:

Условия	Апартаменты	Квартира
Покупка в ипотеку	Коммерческую недвижимость купить в ипотеку можно, но ставки будут выше	Ипотека на жилые помещения выдается по более низким ставкам, возможно государственное субсидирование
Покупка с использованием государственных субсидий	Многодетные семьи и другие категории граждан не могут использовать государственные субсидии на покупку нежилых помещений	Квартиру можно купить с федеральным или региональным маткапиталом, по любой другой государственной программе
Содержание общедомового имущества	Владельцам выделяется доля в праве собственности на общедомовое имущество. Даже если собственник не пользуется лифтом, лестницей, общим помещением, за их содержание все равно придется платить	При покупке жилья в многоквартирном доме доля в праве на общедомовое имущество выделяется автоматически. Собственник может участвовать в общих собраниях
Управление домом	Если большая часть помещений выкупается конкретным лицом, появляется мажоритарный собственник. Он решением всех вопросов вправе заниматься он: повышать тарифы, передавать другие помещения под офисы	Домом управляет ТСЖ или УК. Глобальные вопросы без собрания собственников не решаются
Использование помещений	Соседи могут использовать апартаменты для любых целей: открыть отель, студию звукозаписи, офис	Квартиры используются только для проживания. Вести в них бизнес вроде организации офисов или студий нельзя. На жилые помещения распространяются региональные законы о тишине
Долговые обязательства собственников	Если у собственника есть долги, по решению суда апартаменты могут изъять для погашения задолженности. Даже если владелец говорит, что это его единственное жилье	Единственное жилье нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке
Получение налогового вычета при покупке	Не предусмотрено	Можно вернуть до 520 000 р., и до 390 000 р. процентов по ипотеке каждому супругу
Регистрация по месту жительства	Возможна только временная прописка на срок до 5 лет. Если апартаменты находятся в деловом центре, и временно зарегистрироваться там нельзя	Возможна временная или постоянная регистрация
Регистрация несовершеннолетних	Возможна только с согласия всех владельцев старше 18 лет	Ребенка до 14 лет можно прописать без согласия собственника, если родитель сам зарегистрирован по адресу квартиры
Тарифы на коммунальные платежи	Гораздо выше, чем для жилых помещений	Регулируются государством, устанавливаются нормативы. Тарифы ниже, чем для апартаментов
Имущественные налоги	В несколько раз выше, чем для квартир и домов. Ставка равна 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты находятся в административном здании, ставка приравнивается к 2%	Собственники платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья
Капитальный ремонт	Собственники решают вопросы о проведении капремонта сами. Взносы на капремонт платить не нужно	Капремонт проводится за счет взносов, накопившихся за несколько лет. Деньги платятся ежемесячно.

Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.

Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.

После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.

Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.

Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Требования к жилым помещениям

Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:

Территориальное расположение в жилой зоне, определенной в соответствии с градостроительным зонированием.
Стойкость несущих конструкций. Существенные повреждения, крены, деформация не допускаются.
Жилое помещение и общедомовое имущество должно быть обустроено с учетом норм безопасности для предупреждения риска получения травм людьми при передвижении внутри или около них.
Наличие всех инженерных систем: водо-, электро-, теплоснабжения. Если район газифицирован, потребуется газоснабжение. При отсутствии любой из систем собственник все проводит за свой счет.
Влажность в жилых комнатах не более 60%.
Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
Если здание выше пяти этажей, обязательно наличие лифта.
Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате, в трехкомнатных и более – минимум в двух комнатах.
Высота потолков – от 2,5 м.
Наличие естественного освещения в кухне и комнате.
Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
Соответствие санитарным требованиям в плане уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, радиации, концентрации вредных веществ. Он не должен быть превышен.

Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.

Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?

Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:

Проведение экспертизы в независимой организации.
Подготовка документов.
Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
Осмотр недвижимости комиссией.
Получение решения о переводе.
Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.

Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.

Шаг 1: проведение экспертизы

Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.

Шаг 2: сбор документов

Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:

заявление;
выписка из ЕГРН;
кадастровый и технический паспорта;
поэтажный план многоквартирного дома.

Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.

Что указывается в заявлении:

Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
Опись представленных документов.
Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
Дата составления и подпись.

Шаг 3: подача документов на рассмотрение

Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.

Шаг 4: проведение оценки

С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.

По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.

Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.

Шаг 5: получение решения

Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.

Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре

После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.

Возможные расходы

Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:

Услуги	Стоимость (руб.)
Проведение независимой экспертизы	От 7 000
Узаконивание перепланировки	От 20 000
Оформление недостающих документов, заказ дубликатов	От 1 000

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.

При отказе есть несколько вариантов:

Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.

В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.

Судебная практика

Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.

Вот несколько примеров решений по реальным делам:

М-2603/2016 М-2603/2016 от 22 июня 2016 г. по делу № 2А-2873/2016). В удовлетворении исковых требований отказано.
Признание помещения жилой квартирой, возложении обязанности внести изменения в техпаспорт и ЕГРН (Решение № 2-3169/2013 2-61/2014 2-61/2014(2-3169/2013;)

Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Источник