Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления
Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название — апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы — в статье.
Что такое коммерческая недвижимость?
Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней — получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.
Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:
- Сельскохозяйственные предприятия.
- Промышленные объекты.
- Отели, гостиницы, хостелы.
- Складские помещения, гаражи.
- Офисные структуры.
- Торговые центры и магазины.
Что еще выступает коммерческой недвижимостью?
Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:
- Земельные и иные естественные угодья.
- Определенные участки подземных недр.
- Разграниченные водные объекты.
- Лесные участки.
- Многолетние насаждения.
- Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.
Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.
Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.
Категории
Теперь — градация коммерческой недвижимости:
- Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
- Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
- Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
- Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
- Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
- Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.
При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение — между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.
Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?
Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как «коммерческое жилье», сегодня тоже имеет место. Но что это?
Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.
Пример коммерческого жилья
Самый распространенный пример такого жилья — это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью. По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости. Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна — получение прибыли.
Но в тот же момент каждая квартира в таком доме — это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.
Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием «апартаменты».
Распространенность явления
Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве — это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.
Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток — правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты — это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.
На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как «Тушино 2018», «Символ», «ЗилАрт» и проч.
Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.
На кого рассчитано предложение?
Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.
Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше — больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.
На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.
Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.
Кому апартаменты интересны сегодня?
Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.
Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.
В первую очередь, термины «коммерческое жилье», «апартаменты» вообще не закреплены на законодательном уровне — ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты — жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.
Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.
Вопрос прописки
Коммерческое жилье для военнослужащих — не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.
Второй существенный минус апартаментов — по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.
Где возможно зарегистрироваться?
По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений — гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.
Если же апартаменты — часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет. Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке. Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.
Особенности налогообложения
С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.
Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.
При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов — 0,5 %, максимальная — 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут — 1-2 %. Самые экономичные — апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки — 0,5 %.
Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои «заморочки». Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.
Тарифы
Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.
Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.
Нерегламентированная инфраструктура
Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.
Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.
Нормы СанПиНа
В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.
Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?
Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.
Коммерческое жилье — так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня — обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.
Предлагать только квартиру на первом этаже! Переделываем квартиру в коммерческую недвижимость
Многие собственники жилья, переделывают свое жилье в нежилое коммерческое помещение, с целью получения дополнительного и потенциального дохода. Да, это требует порой не малых затрат, но результат может того стоить.
Иметь жилую квартиру с окнами, выходящими на оживленную улицу и тем более находящаяся на первом этаже не всегда воспринимается как положительный актив. Если жить в такой квартире или попытаться ее продать — это дополнительная головная боль и потеря в цене. Другое дело, когда это востребованный актив в виде нежилого коммерческого помещения. Небольшой магазин, офис туристической компании или ювелирный салон на первом этаже будет успешен, если подойти к этому с душой и старанием. А создав такой востребованный актив, можно еще и подзаработать в дальнейшем, продав как коммерческий объект или вовсе готовый бизнес.
Попробуем разобраться, как изменить статус жилья и перевести жилое помещение в нежилое.
Если ранее до 2005 года перевод жилых помещений в нежилое был поставлен на поток, то сейчас данная схема применяется гораздо меньше.
Причины тому просты. В старых домах и старом жилом фонде, все имеющиеся квартиры в ходовых и востребованных местах уже раскуплены и переведены в нежилые. В современных же новостройках, застройщик уже на этапе проекта, проектирует нежилые коммерческие помещения под торговлю и услуги.
Какие сложности есть при переводе помещений
Органы местного самоуправления принимают решение о переводе квартир в нежилые помещения.
Порядок перевода жилого помещения закреплен в Жилищном кодексе.
Требования для перевода следующие:
- Квартира должна принадлежать физическому лицу на праве собственности;
- Должны отсутствовать обременения в виде кредита или залога;
- В квартире не должно быть прописанных лиц, а ранее прописанные и зарегистрированные должны быть выписаны;
- Имеющие место планировки, должны быть узаконены;
- Сам дом, в котором планируется перевод квартиры в нежилое, не должен являться историко-культурной ценностью
Первоначально необходимо собрать полный пакет документов, согласно перечня, требуемого законодательством, а так же дополнительные документы административного округа, в которой подается заявление на перевод
Продолжение статьи и другие подробности на сайте DOMAKVART.RU
Продажа квартир, домов, коттеджей и новостроек в Чебоксарах и городах Чувашии. Коттеджи, квартиры посуточно и коммерческая недвижимость -на нашем сайте DOMAKVART.RU
Приглашаем рекламодателей и агентства недвижимости к сотрудничеству, по размещению вашей рекламы и ваших объявлений на сайте