Перевод индивидуального жилого дома в нежилое здание

Содержание

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Частный жилой дом поделен на две части и принадлежит разным собственникам. Один из собственников планирует перевести свое жилое помещение в нежилое и организовать там офис.
Требуется ли согласие собственника другой части дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
На стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений примыкающих к переводимому в нежилое не требуется, если такой перевод не связан с проведением работ по реконструкции дома либо с предоставлением инициатору перевода в этих целях части земельного участка, принадлежащего собственникам соседнего помещения или иным лицам.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. в целях проживания людей (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Аналогичная норма содержится и в ст. 288 ГК РФ. Использование собственником жилого помещения не по назначению в соответствии со ст. 293 ГК РФ влечет негативные последствия, вплоть до принудительного изъятия жилья в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ). В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч.ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных).
В то же время законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например научной, творческой, адвокатской и другой) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные, технические, экологические, противопожарные и иные требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Представляется, что подобное использование помещения должно осуществляться таким образом, чтобы в расположенных вблизи жилых помещениях не нарушались требования, предъявляемые к жилым помещениям. Перечень этих требований достаточно объемен: он касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Поэтому осуществление того или иного вида предпринимательской деятельности не должно создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов.
Если гражданин намерен осуществлять профессиональную деятельность в принадлежащем ему жилом помещении без перевода его в нежилое, жилищное законодательство не требует получения согласия соседей. Единственным условием такого использования помещения является недопущение нарушений прав и законных интересов других граждан, а также санитарных, технических, экологических, противопожарных и иных требований, которым должно отвечать жилое помещение.
Одновременно с этим действующее законодательство предусматривает возможность осуществления гражданином профессиональной деятельности при условии перевода жилого помещения в нежилое. Так, статьей 288 ГК РФ установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Заявитель — собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — кадастровый (технический) паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных (смотрите, например, ответ на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики за II квартал 2008 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008, далее — Обзор; определение Краснодарского краевого суда от 06.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kraevoi.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&i d=23400001104061014061111001238350).
Однако необходимо учитывать, что в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Что касается согласия собственников помещений, примыкающих к переводимому в нежилое, действующее законодательство предусматривает обязательность получения их согласия на перевод в том случае, если перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, уменьшением объема общего имущества либо изменением режима использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе с введением ограничений пользования им (ч.ч. 1, 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ответ на вопрос 4 Обзора). Однако такое требование установлено лишь к переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. В рассматриваемой ситуации речь идет о двух жилых помещениях в составе дома, то есть о частях жилого дома, а не о квартирах (смотрите ст. 16 ЖК РФ), поэтому отнести данный жилой дом к многоквартирному нельзя. Следовательно, вышеназванные ограничения, по нашему мнению, к рассматриваемой ситуации неприменимы.
Отметим, что собственники соседних помещений вправе обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если этим решением нарушаются их права и законные интересы (смотрите, например, решение Любинского суда Омской области от 03.12.2008, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://lubinskcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=164&cl=1).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать в случаях: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ; несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Никаких иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает (смотрите, например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 20.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://gatchinsky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1 &id=47600061104251429522291000157314).
Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в сроки, указанные в ч.ч. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, в котором излагается принятое решение. Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
По нашему мнению, деятельность предпринимателя и в случае перевода жилого помещения в нежилое не должна создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья соседей.
В то же время отметим, что независимо от того, осуществляется ли перевод жилого помещения в нежилое или нет, гражданское законодательство требует получения согласия лица, являющегося собственником второй части жилого дома, на организацию в соседнем помещении офиса в том случае, если организация офиса повлечет необходимость использования клиентами предпринимателя общих помещений дома либо если земельный участок, на котором расположен дом, находится в общей собственности собственников частей дома (клиенты предпринимателя будут пользоваться участком для прохода в офис). Ведь согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Мария

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Порядок перевода жилого здания в нежилое: как изменить назначение помещения или его части?

У каждого объекта недвижимости есть своё назначение. Оно закрепляется законом и обычно устанавливается ещё на стадии возведения или проектирования дома.

Однако в некоторых случаях можно изменить статус помещения. Когда это можно сделать, куда обращаться – и что для этого потребуется? Обо всех нюансах постараемся рассказать в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Каким может быть помещение?

Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:

Жилое помещение – это то, которое конструктивно предназначено для постоянного проживания в нём людей. Помещение при этом должно соответствовать санитарным, техническим и иным нормам, установленным конкретно для жилого фонда (ст. 15 ЖК РФ).
Нежилое – это помещение любого другого назначения (производственного, культурного, общественного, инфраструктурного и т. д.).

Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.

Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.

Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.

Порядок изменения назначения объекта

Закон допускает перевод жилого помещения или здания в нежилое. Основные требования к этой процедуре закреплены в ст.ст. 22 – 23 ЖК РФ.

Куда необходимо обращаться?

Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.

Комиссия будет проверять, соответствует ли жильё, переводимое в нежилой фонд, обязательным требованием:

Расположение на первом этаже МКД. Допускается перевод и квартир, находящихся выше – но лишь при условии, что нижележащие помещения не относятся к категории жилых.
Отдельный вход либо возможность его оборудовать без нарушения строительно-технических нормативов. В МКД это означает, что нужен вход с улицы, а не через подъезд.
Изолированность. Объект переводится только целиком. ЖК РФ прямо запрещает переводить лишь одну комнату в квартире.
Отсутствие регистрации в этом помещении кого-то из граждан.
Отсутствие обременений на жильё.
Помещение не находится в аварийном или ветхом доме.
Переводимый объект не является частью наёмного дома социспользования.
Помещение не будет использоваться для религиозных целей. Эта норма, закреплённая ч. 3.2 ст.22 ЖК РФ, действует с 2016 года – и потому пока малоизвестна.

Кроме того, если при переводе планируется переустройство помещения, затрагивающая общедомовое имущество МКД, потребуется разрешение от остальных сособственников здания.

Какие потребуются документы?

Перечень документов, которые подаются в комиссию, закреплён ст. 23 ЖК РФ. Помимо самого заявления он включает в себя:

Паспорт собственника, либо паспорт и доверенность представителя.
Документы, подтверждающие право собственности на помещение (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.).
Техпаспорт на объект.
Если переводится помещение в многоэтажном доме, то потребуется и поэтажный план для здания.
Проект перепланировки (если она необходима).

При этом если здание прошло регистрацию в ЕГРН по новым правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», достаточно только документов, подтверждающих личность и полномочия заявителя, а также проекта перепланировки.

Всё остальное муниципальная комиссия запросит из Росреестра самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Однако для ускорения процедуры рассмотрения заявитель вправе подать эти документы и по своей инициативе.

Подробно о том, как изменить статус жилья и какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое, читайте тут.

Сроки и стоимость процедуры

Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ, максимальный срок для перевода помещения из одной целевой категории в другую составляет 45 дней с того момента, как заявление и прилагающиеся к нему документы поступили на рассмотрение.

Муниципальный орган принимает одно из решений:

О разрешении на перевод жилого объекта в категорию нежилых.
О запрете на такой перевод.

Какое бы решение ни было принято, оно в срок не позже 4 дней должно быть доведено до сведения заявителя. В том случае, если документы подавались через МФЦ, этот срок увеличивается на 1 день: требуется время на передачу документации из муниципального органа обратно в МФЦ.

Конкретная же стоимость всей процедуры перевода включает в себя:

Оплату изготовления документации (проекта перепланировки, техдокументации в БТИ и т. д.).
Оплата услуг нотариуса по заверению необходимых документов.
Госпошлина на регистрацию объекта.

Точный размер расходов будет зависеть от расценок в регионах, объёма необходимых работ и других факторов. В целом лицу, проводящему перевод, нужно быть готовым к расходам от 200 тысяч до полумиллиона рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – до 800 тысяч и выше. В том же случае, если для проведения процедуры используются услуги специалистов-посредников, нужно будет добавить и расходы на их оплату.

О том, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот и сколько это будет стоить, можно узнать здесь.

Возможно ли изменить назначение отдельной части дома?

Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:

Переводимое помещение должно быть изолированным.
В нежилую часть здания должен иметься отдельный вход.

Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.

Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД

При переводе отдельного жилого дома собственник вправе не спрашивать мнения соседей, если при этом не нарушаются их права, защищаемые законом. А вот при переводе квартиры в МКД согласование может потребоваться.

Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:

Обратившись в ТСЖ и проведя с его помощью внеочередное собрание жильцов. В этом случае согласие будет получено, если «за» проголосовало большинство из явившихся.
Самостоятельно организовав общее собрание. Здесь потребуется не только согласие большинства участников, но и кворум – явка не менее чем 50% собственников в МКД.

Что делать в случае отказа?

В том случае, если муниципальная комиссия отказала в переводе, заявитель может поступить следующим образом:

Если отказ связан в выявленными недочётами (в оформлении бумаг, в планировании переустройства объекта), можно попытаться исправить недостатки и подать документы на рассмотрение повторно.
Если заявитель считает отказ необоснованным, он вправе обратиться в суд. В этом случае подаётся административный иск в порядке, предусмотренном АПК РФ. Рассматривать дело должен районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе объекта.

О том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, читайте тут.

Хотя описанная в законе процедура перевода и выглядит просто, на практике это один из самых сложных и дорогостоящих способов что-то сделать с жильём. Согласование перевода потребует времени и может завершиться отказом. Поэтому, если планируется сделать из жилого помещения нежилое, нужно тщательно соблюдать все законодательные нормы и строительно-технические правила.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник