Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.
При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.
Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.
При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?
Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.
Магазин
В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:
- Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
- Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.
Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.
Гостиница
Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.
ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.
Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.
Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».
Автомойка
Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.
Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:
- Гараж и автостоянка.
- Автозаправочная станция.
- Шиномонтаж и магазин автозапчастей.
Торгово-развлекательный центр
Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.
Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».
Прочие объекты
По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:
- Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
- Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
- Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
- Детские аттракционы – код 4.8.
До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.
Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.
Возможность и условия перевода
Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.
Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.
Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.
Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.
Как происходит изменение без публичных слушаний?
Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.
С публичными слушаниями
Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.
Порядок процедуры
Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.
В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.
При смене на вспомогательный вид
Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.
Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.
На условно-разрешенную коммерческую цель
Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.
Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.
Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.
Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.
Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.
Стоимость
Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:
- Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты.
- Запрос выписки из ЕГРН.
- Регистрация изменений в кадастре.
Причины отказа
Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:
- Ненадлежащего оформления ходатайства.
- Неполного пакета требуемых документов.
- Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.
Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.
Заключение
Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.
Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.
Перевод жилого дома в гостиницу
Как перевести в жилом доме жилые помещения в нежилые для оказания гостиничных услуг?
Земля уже переведена : ижс, с гостиничным обслуживанием
В силу ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» это не получится сделать (перевести отдельные помещения в нежилые). Поэтому, считаю, тут единственный вариант — это реконструкция с вводом в эксплуатацию нового здания — гостиницы.
В указанном случае считаю, что коллега, безусловно, прав. При изменении статуса индивидуального жилого дома на гостиницу порядок перевода помещений из жилого в нежилое, который установлен ст. 23 ЖКРФ, не применим. Поскольку в данном случае во-первых, невозможен реальный раздел домовладения ижс на части-жилые и нежилые помещения, запрет такой регистрации устанавливает ч. 7 ст 41 ФЗ 218.
Кроме того, пунк 39 статьи 1 ГрКРФ определяет
39) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
То есть именно эти характеристики позволяют определить строение, как индивидуальный жилой дом, основное назначение которого — постоянное проживание граждан, именно с такими техническими характеристиками дом введен в эксплуатацию, и на него зарегистрировано право. При изменении функционального назначения части помещений, по факту изменится и статус всего объекта, а такое оформление возможно только путем получения разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии со ст 51 ГркРФ, с последующим вводом в эксплуатацию.
Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость» — инструкция от земельного юриста
Здравствуйте. Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.
Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если участок в аренде/владении/пользовании, то инструкция отличается.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Сначала изучите требования к участку
Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:
Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы не определены
Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.
Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.
Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.
- Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.
Участок для примера
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.
Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.
Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.
Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».
Находим участок на Карте или Генеральном плане.
Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.
По таким ориентирам я нашел свой участок
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.
Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».
Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.
В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.
Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.
Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.
Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше :
- Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.
У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.
Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.
Другие статьи
Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).
- Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.
При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.
Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1 000 рублей . Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).
Срок получения справки везде разный . Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:
Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования
В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.
Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования
Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.
- Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
Никаких данных о соседях подавать не нужно . Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.
Пример публикации о проведении публичного слушания
Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.
Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.
Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий . Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.
Голосование на публичных слушаний
Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.
Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.
Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.
Другие статьи
Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.
Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.
- Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.
Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 460р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
- Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
- Выписку/справку из ИСОГД;
- Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
- Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
- Чек об оплате госпошлины.
Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .