Перевод категории земли сельскохозяйственного назначения в промышленные

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

В соответствии с действующим законодательством, подавляющее большинство земельных ресурсов отнесено к фондам сельхозназначения. Здесь предусмотрено выращивать различные сельскохозяйственные культуры, сохранять и изготавливать продукцию сельского хозяйства.

Как правило, такие земли находятся на отдалении от населённых пунктов. Именно поэтому, они также являются идеальными для строительства корпусов промышленного производства. Основная проблема заключается в запрете возведения таких построек на территориях, отведённых под сельское хозяйство.

Существуют различные решения данных затруднений. Одним из наиболее популярных методов является перевод земли из сельхозназначения в промышленную, а также перевод земель промышленности в иные категории.

Данная процедура занимает много времени, материальных и психологических затрат.

Пути решения вопросов по переводу земель сельхозназначения

Многие владельцы земельных участков, обладающие территориями, относящимися к категории сельскохозяйственного назначения, стремятся перевести свои наделы в промышленный раздел. У опытных юристов соответствующих компаний наработан большой опыт в оформлении необходимых документов. В их обязанности входит оказывать квалифицированную помощь хозяевам наделов в следующих мероприятиях:

• ускоренном прохождении согласовательных этапов;
• сборе, а также прохождении по всем инстанциям всего комплекта бумаг;
• сведению к минимуму расходов своих клиентов.

Кому и зачем нужен перевод земли сельскохозяйственного назначения

Земельным кодексом предусмотрено определение территорий промышленного назначения. Согласно действующим законам, на этих землях можно возводить промышленные сооружения и установки, которые направлены на производство товаров народного потребления и промышленной продукции.

К этой категории также относятся земли, где разрешено вести геологическую разведку и добывать полезные ископаемые. Использование промышленных территорий по прямому назначению регламентировано текущим Земельным кодексом.

Промышленные земельные участки разделяются на два вида:

1. Земли, на которых в прежние времена функционировали некие объекты промышленности.
2. Бывшие земли сельхозназначения, прошедшие процедуруназначения в земли промышленности.

Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство

Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.

Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.

Большим плюсом является потенциальная возможность доступа к сырью, если на этом месте имеются соответствующие залежи. Тот факт, что населённые пункты находятся на удалении, даёт надежду на будущее расширение производственных мощностей.

Как переводятся земли сельского хозяйства в категорию промышленных

Действующие законы позволяют переводить сельскохозяйственные угодья в промышленные зоны лишь в некоторых случаях:

• если средняя стоимость земли в данном районе не ниже кадастровой цены данного земельного участка;
• отсутствие других вариантов для размещения объектов промышленности.

При соответствии данного земельного участка всем необходимым требованиям, гражданин обращается в местный административный центр. Для этого необходимо подготовить пакет следующих документов:

1. Заявление о переводе земли, адресованное главе местной власти.
2. Удостоверение личности или паспорт заявителя.
3. Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц.
4. Документы, которые подтверждают права собственности на землю, дом и хозяйственные строения (наследование, купля, получение в дар и пр.).
5. План расположения земельного участка с указанием точного адреса (это нужно для определения местонахождения соседских наделов).
6. Справки из кадастровой палаты.
7. План межевания со схемой планировки территории.

Документы передаются следующими способами: лично, при помощи почтовых услуг или с участием доверенного лица. В последнем случае представитель хозяина должен предоставить свой паспорт и доверенность, заверенную в нотариальной конторе, а также их копии.

При положительном решении административного органа необходимо провести корректирование сведений в базе данных государственной кадастровой палаты.

Здесь снова потребуется целый перечень документов:

• заявление с просьбой о проведении изменений в кадастровом учёте;
• личный паспорт заявителя;
• межевой план данного участка;
• уникальный кадастровый паспорт земельного надела;
• бумага, удостоверяющая право собственности заявителя;
• документ на изменение вида разрешённого использования от местных органов власти с положительным решением.

На рассмотрение поданного заявления и внесение соответствующих изменений в государственный реестр чиновникам отводится не более десяти дней.

Источник

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования — от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) — от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

• Заявление на имя главы местного муниципалитета;
• Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
• Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
• Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
• Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
• Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
• Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
• Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

• Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
• План размежевания участка;
• Кадастровый паспорт земельного надела;
• Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
• Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
• Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
• Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
• Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Источник

Документы для перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства. Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке. Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту. Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении. На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации. Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов. В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет. Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей. В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

1. Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
2. Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
3. Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
4. Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
5. Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН. Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах. Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

• номер земельного надела по кадастру;
• указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
• обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
• документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

1. Согласие правообладателя. К этой группе относятся любые лица, имеющие возможность подтвердить свои права на землю. Например, собственники наделов, граждане и организации, которым недвижимость предоставлена в пользование, как с ограничением срока, так и без него, те, кто осуществляет владение по праву пожизненного наследования, а также стороны в договоре аренды.
2. Оформленное органом местного самоуправления обоснование, из которого следует, что никаких иных вариантов для того, чтобы разместить объект, не существует.
3. Документ, содержащий информацию о том, сколько стоит данный земельный участок по кадастру в округе соответствующего муниципалитета.
4. Сведения, предоставленные ГКН, в которых определяются характеристики переводимых в иную категорию земель.
5. Оформленный согласно предъявляемым законом требованиям результат экологической госэкспертизы, когда на его предоставление прямо указано в правовых нормах.
6. Бумага от регистрационного органа, подтверждающая вид права на определённый надел.
7. Копия паспорта, если обращается гражданин, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП при подаче заявления юрлицом или ИП, соответственно.
8. Заключение профильного министерства о возможности смены вида пользования.
9. Расчёт, отражающий потенциальные потери при переходе из категории сельхозназначения в иную.
10. В определённых нормативными актами случаях прикладывается проект рекультивации. Например, при переводе, цель которого в добыче полезных ископаемых.

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

Совершить перевод земель сельхозназначения в промышленные в компетенции либо РФ, либо её субъекта.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен по следующим обстоятельствам:

1. Документы, представленные по вопросу смены категории земель, по форме и содержанию не отвечают требованиям, предъявляемым к ним нормативными актами.
2. Обращение ненадлежащего лица.

Под таковым понимается заявитель, не наделённый статусом правообладателя, либо не предоставивший соответственно оформленную доверенность. Так, если лицо представляет интересы предприятия, то документ, подтверждающий его полномочия, должен быть за подписью директора и удостоверен печатью.

Представитель ООО «Семипалатское» в судебном заседании попросил признать незаконным отказ администрации г. Энска в рассмотрении поданного им заявления на предмет перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную. Суд действия администрации признал правомерными, потому что в ходатайстве отсутствовали обоснования необходимости перевода и не была аргументирована позиция, подтверждающая такую возможность. И при подаче заявления документы не были заверены должным образом: на доверенности, выданной лицу для предъявления материалов, отсутствовала печать предприятия.

Если на сновании вышеперечисленных причин в рассмотрении ходатайства было отказано, то оно возвращается интересанту не позднее 30 дней с момента поступления, с объяснением обстоятельств, приведших к такому решению.

Временной период, отведённый для рассмотрения ходатайства, находится в прямой зависимости от того, кто принимает решение. Так, если это будет правительство РФ, оно ограничено 3 месяцами, субъект – 2-мя.

Результат рассмотрения может быть либо положительным, либо отрицательным. Нормативными актами разработана форма, которой должен соответствовать акт, принятый органом.

В нём содержится следующая информация:

• какую цель преследует данный перевод земель;
• площадь переводимого надела, его номер, определённый в кадастре, описанное местоположение с чётким обозначением границ;
• указание настоящей и выбранной категории земель.

После окончательного утверждения акта (неважно, положительное или отрицательное решение было вынесено) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося, если он не согласен, есть право обжаловать акт в судебной инстанции.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

• наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
• если по итогам рассмотрения предоставленных материалов экологическая экспертиза вынесла заключение с отрицательным результатом;
• выявление несоответствия заявленной цели по использованию надела и утверждённого территориального плана.

При территориальном планировании РФ, её регионов и муниципалитетов в схемы могут включаться карты с обозначением охраняемых в особом порядке природных заповедников с учётом их потенциального развития, сдвиг границ земли сельхозназначения и сельхозугодий, не исключая места для размещения объектов капстроительства. Следовательно, когда касательно земли, по которой подано ходатайство, предусмотрено план-схемами территорий возведение какого-либо объекта, то это обстоятельство приведёт к отказу.

Прокурором г. Залесского было оспорено решение о переводе земель сельхозназначения в промышленные для эксплуатации под газонаполнительную компрессорную станцию. В обоснование он привёл следующие доводы: для муниципального образования разработан и утверждён генеральный план, согласно которому на участке, являющемся предметом спора, размещение подобного объекта не предусмотрено. Суд нашёл доказательства прокурора достаточными, т. к. по нормам градостроительного кодекса территориальное планирование является обязательным. Профильным министерством не был учтён при выдаче заключения тот факт, что предполагаемая цель использования земли не соответствовала запланированной и шла вразрез с утверждённым Генеральным планом муниципалитета.

Орган, принявший акт, обязан направить копию в кадастровую палату для постановки на учёт, сделать это необходимо в 5-тидневный срок с момента, когда решение было принято. ГКН информирует владельцев земельных наделов о состоявшемся переводе земель, указывая акт, согласно которому это произошло.

Перевод земли в иную категорию будет считаться завершённым в день постановки на кадастровый учёт. Документы, выданные ранее и удостоверяющие право на владение наделом, не нуждаются в переоформлении.

Из вышеизложенного вытекает, что перевод земель из сельхозназначения в предназначенные для промышленности является процессом очень сложным и затратным, требующим множество согласований с различными организациями. Человек, не имеющий специального юридического образования, осуществить его самостоятельно вряд ли сможет.

Источник