Как перевести нежилое помещение в жилое
Краткое содержание:
Основания для изменения статуса жилого помещения на статус нежилого помещения регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации. О порядке изменения статуса и о прохождении этой процедуры мы поговорим ниже.
Законные основания
В соответствии с ЖК РФ перевести нежилое помещение в жилое будет возможно только при совокупном наличии двух условий:
• помещение принадлежит инициатору процедуры на праве личной собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу кредитных договоров, аренды и т.п.);
• помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или имеется возможность привести помещение в соответствие таким требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Подготовка проекта проект переустройства и (или) перепланировки
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению.
Для осуществления переустройства (перепланировки) необходимо подготовить соответствующий проект. Сделать его можно или самостоятельно или обратившись в организацию (к ИП), оказывающую подобные услуги и являющуюся членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при демонтаже отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Необходимые документы
Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:
1. запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
3. правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
4. проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
5. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6. заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
7. решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
8. свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:
• сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
• поэтажный план с экспликацией;
• выписку из технического паспорта;
• справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
• заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).
Куда обратиться
В г. Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества. В регионах наименования компетентных органов, дающих разрешение на изменение статуса жилого помещения, могут разниться, и о том, куда именно нужно обратиться с заявлением, следует уточнить в органах местного самоуправления.
Если выяснять некогда или нет желания, то наиболее приемлемым будет вариант с подачей заявления в МФЦ по месту нахождения нежилого помещения.
Вне зависимости от того, куда будут поданы заявление и документы, на руки заявителю должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Сроки рассмотрения
Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Государственная услуга по переводу нежилого помещения в жилое предоставляется бесплатно (п. 2.12.1 Административного регламента).
Акт приемочной комиссии
Если необходимы работы по переустройству (перепланировке) помещения, то решение о переводе нежилого помещения в жилое является основанием для проведения таких работ. Завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого (ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ).
Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 дней с даты подачи заявителем соответствующего заявления (п. 2.17 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Получение технического плана
Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. ст. 29, 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).
Внесение сведений в ЕГРН
Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия) направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):
• решение о переводе нежилого помещения в жилое помещение (если перепланировка не требовалась);
• решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).
Получение выписки
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Размер платы за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. — для выписки в форме бумажного документа и 300 руб. — для выписки в форме электронного документа (Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).
Запрос на получение выписки может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр или МФЦ или путем его отправки по почте или в электронной форме (п. 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).
Как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме
На рынке недвижимости хватает сложных и чуть ли не неразрешимых вопросов. Для многих таковыми наверняка являются следующие – “Можно ли перевести нежилое помещение в жилое?”, “Насколько это реально?” и “Как это сделать?” На самом же деле вопросы эти пусть и серьёзные, но вполне решаемые, процедура – затяжная, но не такая уж сложная, а результат в большинстве случаев удовлетворительный, причём без каких-либо “но”. Так что да, стать владельцем жилья в новостройке у нас можно, даже это жильё не приобретая. Рассказываем, как это осуществить – но сначала разбираемся с терминами.
Нежилое помещение – это какое?
Какого-либо официального определения у понятия “нежилое помещение” в российском законодательстве не существует. Поэтому определять его приходится по нескольким присущим ему характеристикам. Это, например, его функциональность – для проживания оно, как следует из названия, не предназначено, но значит, что его можно использовать для других целей. И государственная регистрация – так как нежилое помещение это недвижимость, она, скажем, должна обладать собственным адресом. И просто физические характеристики – такие, как изолированность, наличие материальных границ, наличие входа.
Согласно всем этим определениям, под понятие нежилого помещения попадает целое множество различных объектов недвижимости – магазины и склады, производства и рестораны, офисы и детские сады… Тут же, наверное, нужно сказать и об апартаментах. Эти помещения не являются жилыми, но и нежилыми считаться тоже не могут – хотя бы потому, что предназначаются чаще всего для чьего-либо проживания. Однако в наш разбор мы их брать не будем – если застройщик сдаёт не жилой комплекс, а комплекс апартаментов, то, видимо, у него есть на то причины и жильё клиентам он предоставить не может. А если “комплекс апартаментов” – временная мера, то перевод помещений в жилой статус – забота в том числе и застройщика, а не только его клиентов, осуществляться он будет массово и серьёзных препятствий в процессе не встретит.
Хорошо, а что такое жилое помещение?
С определением жилых помещений полегче – это жилые дома и их части, а также квартиры, комнаты и их части. Впрочем, чтобы получить жилой статус, они тоже должны соответствовать ряду определённых требований. Тут и расположение в жилой зоне – там, где есть хотя бы канализация, водопровод и электричество. И хорошая инсоляция. И соответствие всем требованиям безопасности. В общем, много всего.
Иногда из нежилого помещения в жилое можно перевести и отдельно стоящее строение, но мы не будем касаться этой темы и поговорим о тех помещениях, что располагаются в многоквартирных домах. Они либо изначально обладают всеми необходимыми характеристиками, либо могут их получить – например, в процессе перепланировки или какой-либо работы с документами. Чаще всего такие помещения находятся на первом этаже и в первую очередь оказываются заняты объектами инфраструктуры – аптекой, магазином, кофейней, да чем угодно. Конечно, могут они находиться и в другой части дома – некоторые застройщики предлагают своим клиентам просторные келлеры на верхних этажах высоток, а во многих российских городах до сих пор популярны и дома с мансардами. И всё же для Москвы и Подмосковья это скорее исключения из правил, чем распространённая практика.
Что нужно, чтобы помещение могло поменять свой статус?
Значит, если вы хотите принадлежащее вам нежилое помещение превратить в жилое, вам нужно сделать так, чтобы оно соответствовало ряду условий. Пожалуй, первое и самое главное из них мы только что обозначили – то, что помещение действительно должно вам принадлежать. Собственники помещений в ипотеке, помещений в залоге, а также такие, которые делят помещение с другими собственниками, на позитивное решение могут не рассчитывать. Также должны быть соблюдены все санитарные нормы и правила безопасности – в том числе, например, противопожарной. Ещё одно ограничение, тесно связанное с предыдущим пунктом, это расположение помещения – скажем, если оно находится на цокольном, проще говоря подвальном этаже, то сделать его жилым тоже не получится. Сами посудите – какая там будет инсоляция? А вентиляция? Ну и наконец нельзя обходить вниманием целое множество технических характеристик. Вдаваться в них обывателям, конечно, будет скучно, но сделать это всё же придётся обязательно.
По каким причинам в изменении статуса недвижимости может быть отказано?
В том случае, если помещение не соответствует названным выше требованиям, вы можете попробовать его переделать – например, осуществить перепланировку, о ней мы подробнее расскажем чуть ниже. Но если помещение и после изменений не обладает перечнем всех необходимых характеристик, то в переводе его в статус жилья вам почти наверняка откажут. Причем даже неважно, в чём именно проблема – в технике (не подведено электричество, нет окон, ну или просто планировка не располагает к проживанию) или в документах (вы не нашли всё, что было необходимо – или предоставленная вами информация вдруг не соответствует действительности). Да, о бюрократической части процесса тоже нельзя забывать, она не менее, а то и более важна, чем техническая. Поэтому перейдём к ней.
Какие нужны документы?
Список документов, которые необходимы для перевода нежилого помещения в жилое, определён в Жилищном кодексе. Впрочем, если вы обратитесь со своей просьбой к нотариусу, а то и прямо в МФЦ или в решающий эти вопросы местный орган самоуправления, то там вам тоже наверняка со всем помогут и обо всём напомнят.
Так или иначе, от вас потребуются!
- Паспорт заявителя;
- Какой-либо документ, подтверждающий ваше право собственности – например, выписка из Росреестра;
- Подтверждения безопасности помещения и соответствия его всем необходимым нормам, полученные от соответствующих служб – МЧС, СЭС и так далее;
- Технический план помещения и его кадастровый паспорт;
- Проект перепланировки, если она нужна для перевода помещения из одного статуса в другой;
- Любые дополнительные документы, которые могут помочь в вашем деле – например, заключения из БТИ, поэтажный план дома, даже просто одобрения соседей;
- Наконец, заявление о переводе помещения из нежилого статуса в жилой.
Как составить заявление – и чем его дополнить?
На последний пункт стоит обратить особенное внимание. Дело в том, что какой-либо единой для России строго установленной формы у него нет, поэтому от региона к региону оно может сильно различаться. Чтобы ни в чём не ошибиться, не пишите заявление в свободной форме – сначала лучше проконсультируйтесь с юристами или проверьте, какая норма установлена вашими местными властями и установлена ли она вообще. В заявлении в любом случае нужно будет обозначить адрес вашего помещения, внести сведения о нём из Росреестра, а также добавить к этому ваши личные сведения и хотя бы кратко обрисовать задуманный вами план изменений. Если вдруг вы что-то забудете, вас могут попросить предоставить дополнительные документы или просто найдут нужную информацию самостоятельно – но это лишняя трата времени, а она нам ни к чему.
Также отдельное внимание стоит уделить случаям, когда в процессе перепланировки вы как-либо затрагиваете места общего пользования – оборудуете новую дверь в коридоре, вносите изменения в фасад, присваиваете часть подвала… Всё это потребует дополнительных разрешений и согласований – в общем, бумаг, которые тоже следует предоставлять вместе с единым пакетом документов.
Куда обращаться с готовым пакетом документов?
Обращаться со своей просьбой и с собранным пакетом документов вам нужно в ближайший МФЦ или прямо в орган местного самоуправления, который этим занимается. Это может быть как и Управление жилищного фонда, так и какой-нибудь специальный департамент. Хотя в отдельных частях нашей страны сделать всё это можно даже онлайн, просто через портал Госуслуги, в большинстве регионов из дома всё-таки придётся выйти и посетить соответствующий орган лично.
Опять же, если для изменения статуса вашему помещению нужна перепланировка, то ещё до сбора всей необходимой документации можете обратиться к архитекторам. Возможно, получить разрешение удастся уже после необходимого ремонта, а он даже сможет в этом помочь. От архитекторов и инженеров также можно ждать помощи по нужным документам.
Как долго будет длиться процедура – и сколько она будет стоить?
От региона, к слову, зависит и срок рассмотрения вашего заявления – он может варьироваться от месяца до трёх. Через несколько рабочих дней после принятия решения вам обязательно о нём сообщат, а в течение ещё трёх месяцев вы сможете обжаловать его в случае отрицательного результата. После останется только зарегистрировать в Росреестре помещение с новым статусом. Но не забудьте добавить к этому времени то, которое вы потратите на все предварительные согласования, составление пакета документов и хождения по инстанциям. Можно, например, заранее озаботиться коммунальными услугами, ведь в нежилых помещениях они обходятся дороже, чем в жилых, а значит, вам понадобится перерасчёт. Ну и, опять же, перепланировка – в некоторых случаях работы ремонтников могут занять ещё больше времени, чем все бюрократические проволочки.
Назвать точную сумму, в которую вам обойдётся перевод нежилого помещения в жилое, не представляется возможным, потому что каждый случай индивидуален и требует индивидуального рассмотрения. Скажем, если кому-то в помещении не нужно будет менять ничего, кроме документов, то другому придётся провести перепланировку и обновить инженерию – а это большие деньги, даже если не считать ремонтные работы. Кому-то для того же самого понадобится ещё и подробно прописанный проект, кто-то не обойдётся без предоставления дополнительных платных документов, а кто-то не справится без дорогостоящей юридической помощи. Ну и абсолютно никто не уйдёт от обязанности выплаты госпошлины! В общем, очертить даже примерные ценовые рамки не удастся. Стартует ценник от нескольких тысяч рублей – а дойти может и до нескольких сотен тысяч.
Что делать, когда всё готово?
Новому, переделанному помещению нужен новый технический план – за ним обращайтесь в БТИ. После этого можете начинать регистрацию (теперь уже) жилого помещения в Росреестре. Впрочем, делать это нужно только в том случае, если она не началась и без вашего участия, а такое тоже возможно.
После завершения всех ремонтных работ и согласования документов вам останется только наслаждаться жизнью в вашей если и не совсем новой, но как минимум обновлённой собственности. Тогда будет не грех вспомнить, как начинался длинный и сложный процесс изменения её статуса – а начинался он наверняка с решения, что никакие сроки и сложности вашему желанию не помеха.