Что нужно знать про апартаменты в 2020 году
На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.
Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.
Особенности апартаментов
Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.
То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.
В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.
Что не так с правовым статусом апартаментов
Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.
Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.
Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.
Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика
Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.
«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.
Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года
Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.
В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.
Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.
Главное преимущество апартаментов — их стоимость
Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.
Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.
Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.
Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов
По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.
Структура предложения апартаментов по классам
Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.
С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:
Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.
Почему застройщики возводят апартаменты?
В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.
Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.
Резюме
История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.
Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.
Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.
Понравилась статья? Подпишись, чтобы не пропустить следующую!
Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Как перевести апартаменты в жилой фонд?
Перевод апартаментов в жилой фонд в Москве и других городах РФ возможен, если они соответствуют требованиям, установленных для жилых помещений. Процедура регламентируется ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», и региональными законодательными актами. Рассмотрим, что такое апартаменты и к какому фонду они относятся, чем отличаются от квартиры, можно ли перевести их в статус жилого помещения и как это сделать.
Относятся ли апартаменты к жилому фонду?
Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:
Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.
Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?
Еще в 2018 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».
Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали. В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.
Апартаменты и квартира: отличия
Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:
Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:
| Условия | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Покупка в ипотеку | Коммерческую недвижимость купить в ипотеку можно, но ставки будут выше | Ипотека на жилые помещения выдается по более низким ставкам, возможно государственное субсидирование |
| Покупка с использованием государственных субсидий | Многодетные семьи и другие категории граждан не могут использовать государственные субсидии на покупку нежилых помещений | Квартиру можно купить с федеральным или региональным маткапиталом, по любой другой государственной программе |
| Содержание общедомового имущества | Владельцам выделяется доля в праве собственности на общедомовое имущество. Даже если собственник не пользуется лифтом, лестницей, общим помещением, за их содержание все равно придется платить | При покупке жилья в многоквартирном доме доля в праве на общедомовое имущество выделяется автоматически. Собственник может участвовать в общих собраниях |
| Управление домом | Если большая часть помещений выкупается конкретным лицом, появляется мажоритарный собственник. Он решением всех вопросов вправе заниматься он: повышать тарифы, передавать другие помещения под офисы | Домом управляет ТСЖ или УК. Глобальные вопросы без собрания собственников не решаются |
| Использование помещений | Соседи могут использовать апартаменты для любых целей: открыть отель, студию звукозаписи, офис | Квартиры используются только для проживания. Вести в них бизнес вроде организации офисов или студий нельзя. На жилые помещения распространяются региональные законы о тишине |
| Долговые обязательства собственников | Если у собственника есть долги, по решению суда апартаменты могут изъять для погашения задолженности. Даже если владелец говорит, что это его единственное жилье | Единственное жилье нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке |
| Получение налогового вычета при покупке | Не предусмотрено | Можно вернуть до 520 000 р., и до 390 000 р. процентов по ипотеке каждому супругу |
| Регистрация по месту жительства | Возможна только временная прописка на срок до 5 лет. Если апартаменты находятся в деловом центре, и временно зарегистрироваться там нельзя | Возможна временная или постоянная регистрация |
| Регистрация несовершеннолетних | Возможна только с согласия всех владельцев старше 18 лет | Ребенка до 14 лет можно прописать без согласия собственника, если родитель сам зарегистрирован по адресу квартиры |
| Тарифы на коммунальные платежи | Гораздо выше, чем для жилых помещений | Регулируются государством, устанавливаются нормативы. Тарифы ниже, чем для апартаментов |
| Имущественные налоги | В несколько раз выше, чем для квартир и домов. Ставка равна 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты находятся в административном здании, ставка приравнивается к 2% | Собственники платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья |
| Капитальный ремонт | Собственники решают вопросы о проведении капремонта сами. Взносы на капремонт платить не нужно | Капремонт проводится за счет взносов, накопившихся за несколько лет. Деньги платятся ежемесячно. |
Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?
Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.
Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.
После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.
Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке
Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.
Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Требования к жилым помещениям
Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:
Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.
Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?
Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:
Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.
Шаг 1: проведение экспертизы
Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.
Шаг 2: сбор документов
Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:
Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.
Что указывается в заявлении:
Шаг 3: подача документов на рассмотрение
Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.
Шаг 4: проведение оценки
С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.
По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.
Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.
Шаг 5: получение решения
Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.
Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре
После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.
Возможные расходы
Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:
| Услуги | Стоимость (руб.) |
|---|---|
| Проведение независимой экспертизы | От 7 000 |
| Узаконивание перепланировки | От 20 000 |
| Оформление недостающих документов, заказ дубликатов | От 1 000 |
Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?
Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.
При отказе есть несколько вариантов:
В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.
Судебная практика
Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.
Вот несколько примеров решений по реальным делам:
Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)