Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика
Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые. И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить подобный перевод.
Условия перевода
Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.
Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Однако в ст. 23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома. Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ. Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:
Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения. К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы. Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.
Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.
Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые
Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое. В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение. В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ. Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.
Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск. К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры. Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям. На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные постройки. В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.
Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.
Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства. Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства. Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.
Как перевести нежилое помещение в жилое
Консультация юриста по жилищным спорам бесплатно, жми
Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)
Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут
Перевод нежилого помещения в жилое – сложный процесс, регулируемый Жилищным кодексом Российской Федерации.
Ввиду того, что в нашей стране жилищный вопрос продолжает оставаться актуальной проблемой, периодически возникает необходимость в такой процедуре, как перевод нежилого помещения в жилое. Практически в каждом строении имеются помещения, имеющие категорию нежилых, и используемых для торгового или коммерческого назначения.
Зачастую перевод нежилых помещений в жилой фонд происходит из-за нехватки жилья, или же по инициативе собственников дачных участков, которые могут быть использованы в качестве полноценных объектов жилого использования. Учитывая тот факт, что многие граждане не знают, как перевести нежилое помещение в жилое, попробуем разубрать данный вопрос более подробно.
Как показывает практика, на самом деле если вплотную заняться таким процессом, как перевод помещения из нежилого фонда в жилой, то никаких особых проблем возникнуть не должно. Но это только при условии, что все требования законодательной базы соблюдены и все документы в полном порядке.
3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01
Консультация юриста по жилищным спорам бесплатно, жми
Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)
Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут
Стоимость
Жилое помещение согласно действующим нормам подразумевает собой имущество, приспособленное для проживания граждан. Жилое помещение должно соответствовать всем санитарным нормам и техническим требованиям. В то же время нежилое помещение представляет собой недвижимый объект, используемый для бытовых и прочих целей, и не предусматривающий проживание граждан.
Для того, чтобы дать старт такой операции, как перевод в жилое использование недвижимости, необходимо предоставить определенный пакет сопроводительной документации, включающий в себя:
В любом случае, многих будет волновать вопрос, перевод нежилого помещения в жилое стоимость какую будет иметь. В соответствии с действующими законами, госуслуга по переводу категории недвижимости является абсолютно бесплатной.
Однако, возникают некоторые нюансы, касающиеся длительности процесса перевода. В среднем, сбор документов на нежилое помещение займет около месяца, еще от 2 до 3 месяцев будет проходить согласование проекта перевода в жилой фонд. Еще некоторое время займет ремонт помещений, в следствии которого недвижимость станет обладать всеми характеристиками, которые применимы для жилой категории.
Как показывает практика, в суммарном выражении длительность перевода может превысить 1 год, и это при условии, что данное решение получит одобрение сразу же.
Если же вы хотите разобраться с данным вопросом как можно быстрее, следует привлечь юристов, которые заметно сократят сроки, но при этом увеличат расходы. В зависимости от объема работ стоимость в данном случае будет составлять в районе 300-350 тыс. рублей.
Судебная практика
Если возникает необходимость в изменении категории недвижимости, в частности в инициации такой процедуры, как перевод нежилого помещения в жилое, судебная практика, как правило, встает на сторону собственника. Однако не стоит забывать о том, что должны быть соблюдены все требования, предъявляемые к данному процессу.
Анализируя все ситуации, которые решаются в суде и касаются перевода категории помещений в жилое назначение, можно с уверенностью утверждать, что все будет зависеть от конкретной ситуации.
Суд является органом исполнительной власти, и потому должен следить, чтобы закон никоим образом не был нарушен, только в такой ситуации нежилое пространство может изменить свое назначение.
Судебная практика в отношении такой операции, как перевод в жилой фонд определенных помещений, имеет такие особенности:
Таким образом, судебная практика имеет довольно много самых разнообразных решений. Однако, следует учесть, что если закон соблюден в полной мере, то никаких предпосылок для отрицательного вердикта не будет, и перевод будет осуществлен в течении того временного промежутка, который указан в законодательстве по данному вопросу.
Условия
В данном случае перевод категории поможет увеличить жилой фонд. Однако стоит понимать, что такой процесс, как перевод нежилой недвижимости, возможно осуществить исключительно в рамках действующих нормативов жилищного законодательства.
Условия перевода нежилого помещения в жилое помещение следующие:
Если никаких претензий не возникнет, то в течении 45 дней с момента подачи заявления, владелец нежилой недвижимости получит официальное разрешение, подтверждающее перевод в категорию жилой собственности. И уже на основании данного вердикта, пользователь имеет право начать переоформление документации и получение нового свидетельства на право собственности.
Однако, прежде чем итоговый результат станет реальностью, придется обратится в МФЦ с заявлением, оплатить госпошлину в сумме 350 рублей и подождать 10 рабочих дней. Прежде чем окончательно разобраться с процессом перевода.
Отметим, что если вы не знаете, как перевести нежилое помещение в жилое, можно ли разобраться с данным процессом быстрее, или же не осознаете все нюансы и «подводные камни» данной процедуры, то лучше привлечь на свою сторону квалифицированных адвокатов, которые не только помогут решить все сложности, а и будут способствовать более быстрому принятию решения по переводу в жилой фонд.
Полезная информация по жилищным спорам
Перевод нежилого помещения в жилое судебная практика
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 18-КГ15-206 Суд отменил принятые ранее судебные акты и направил на новое рассмотрение дело о переводе жилого помещения в нежилое, поскольку обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если перепланировка помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Горохова Б.А., Вавилычевой Т.Ю.
рассмотрела в судебном заседании 17 ноября 2015 г. по кассационной жалобе департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. дело по иску Визир Л.Ю. к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» о переводе жилого помещения в нежилое.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Визир Л.Ю. обратилась в суд с иском к филиалу государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» о переводе жилого помещения в нежилое.
Поскольку данная квартира не используется для проживания, в ней никто не зарегистрирован, истец без согласования с органом местного самоуправления произвела её перепланировку для использования как нежилого помещения, в результате чего изменилось назначение помещения, а так же его площадь. Визир Л.Ю. ссылалась на то, что переоборудованная квартира с частичной перепланировкой, имеющая отдельный вход, не нарушает несущую способность существующих конструкций жилого дома, не загрязняет окружающую среду вредными выбросами. Однако, в переводе данного помещения в нежилое департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ей отказано без объяснения причин.
Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. иск Визир Л.Ю. удовлетворён.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. указанное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении иска.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 августа 2015 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьёй 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Визир Л.Ю. обратилась в администрацию Адлерского района города Сочи с заявлением о переводе вышеназванного жилого помещения в нежилое помещение (офис), представив соответствующие документы.
Письмом исполняющего обязанности главы администрации Адлерского внутригородского района города Сочи от 10 декабря 2014 г. Визир Л.Ю. предложено обратиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с соответствующим заявлением и документами, указанными в Положении о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах и многоквартирных домах и перевода нежилых зданий в жилые и нежилых домов в нежилые здания на территории города Сочи, утверждённом постановлением администрации города Сочи от 27 июня 2013 г. N 1366.
Удовлетворяя заявление Визир Л.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переоборудование квартиры истца произведены в соответствии со СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Перепланировка квартиры истца не препятствует владельцам соседних жилых квартир в пользовании своими помещениями, не затрагивает конструктивные характеристики жилого дома, не нарушает законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. На основании указанных обстоятельств суд пришёл к выводу о возможности сохранения квартиры истца в перепланированном состоянии.
Исходя из того, что квартира Визир Л.Ю. расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома, и сославшись на положения частей 1 и 3 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о возможности признания этой квартиры нежилым помещением.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает выводы судов основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того при разрешении спора судом не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, что привело к вынесению незаконного решения.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя их приведённых положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении Визир Л.Ю. перевода жилого помещения в нежилое, заявителем представлено не было.
В соответствии с частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Непривлечение судом к участию в деле органа местного самоуправления является существенным нарушением норм процессуального права и привело к вынесению незаконного решения.
На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учётом всех установленных по настоящему делу обстоятельств и с соблюдением требований материального и процессуального закона разрешить возникший спор. Суду следует также проверить, кто в настоящее время является собственником спорного помещения, поскольку при рассмотрении дела в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации поступили заявления гражданина Зейтуняна Л.А., который, по его утверждению, по договору купли продажи от 30 октября 2015 г. приобрёл это помещение в собственность.
Руководствуясь статьями 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 января 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2015 г. отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
| Председательствующий | Кликушин А.А. |
| Судьи | Горохов Б.А. |
| Вавилычева Т.Ю. |
Обзор документа
Гражданка обратилась в суд с целью перевести жилое помещение в нежилое.
Как указала истица, она сделала перепланировку жилого помещения для использования как нежилого.
Помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома и имеет отдельный вход. Перепланировкой несущая способность имеющихся конструкций здания не нарушена.
Суды двух инстанций поддержали позицию истицы.
При этом они исходили из того, что проведенная перепланировка не препятствует владельцам соседних квартир в пользовании своими помещениями, не затрагивает конструктивные характеристики дома, не нарушает интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.
СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение, пояснив следующее.
В силу ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т. ч. земельный участок, на котором он расположен.
Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно путем его реконструкции только с согласия всех таких собственников.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества дома, требуется получить данное согласие.
В рассматриваемом случае в результате переустройства квартиры изменилась ее общая площадь. Дополнительный вход оборудован таким образом, что он выходит на участок, на котором расположен многоквартирный дом.
При обустройстве отдельного входа в помещение была разрушена часть внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.
Т. е. спорная перепланировка обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Кроме того, при обустройстве отдельного входа возникла необходимость использовать землю, которая также относится к общему имуществу собственников.
Следовательно, на данную перепланировку требовалось получить согласие всех собственников.