Как перевести нежилое помещение в жилое?
Перевод нежилого помещения в жилое может понадобиться, если собственник решил сменить деятельность. Например, если сейчас в нем находится магазин, но человек хочет продать недвижимость как обычную квартиру. Чтобы это сделать, нужно сначала правильно оформить перевод через администрацию или иной уполномоченный орган. Рассмотрим, можно ли нежилое здание или помещение перевести в жилое и как это сделать, каковы требования и условия перевода, куда обращаться, какие понадобятся документы и как процедура выглядит пошагово.
Можно ли нежилое здание перевести в жилое?
Перевести нежилое помещение в жилое можно, процедура регламентируется гл. 3 ЖК РФ. Но для этого объект недвижимости должен отвечать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», предъявляемым к жилым помещениям:
Иными словами, переоборудовать нежилое помещение в квартиру проще всего, если не проводилась перепланировка. Если же она была и объект не соответствует требованиям, придется все переоформлять заново и возвращать в первоначальный вид.
Примечание: нельзя перевести нежилое помещение в жилое, если оно обременено правами третьего лица, или не получается обеспечить полное соответствие указанным выше требованиям.
Возможно ли проживание в нежилых помещениях?
По закону в нежилом помещении жить нельзя, т.к. оно используется в других целях в зависимости от назначения:
Бывают и универсальные объекты, не привязанные к определенному виду деятельности. Их можно использовать под аптеки, частные детские сады и другие организации. Жить – нет. Но и за проживание в нежилом здании человека не могут привлечь к ответственности.
Обратите внимание! Регистрация по месту жительства в нежилом помещении невозможна. Для прописки важно, чтобы недвижимость была именно жилой.
Если требуется перепланировка
Если нужна перепланировка, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией и оформить акт. Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации помещения, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт.
Какие работы подлежат предварительному согласованию:
Также перепланировка согласовывается, если проводится в многоквартирном доме, считающимся объектом культурного наследия.
Для оформления перепланировки нужно составить проект и подать его на рассмотрение в жилищную инспекцию. После этого проводятся сами работы и оформляется акт, вносятся изменения в техпаспорт.
Если затрагивается общее имущество собственников
К общедомовому имуществу собственников в многоквартирном доме относится подъезд, лестничные клетки, лифты, крыши, ограждающие конструкции, подвалы, земельные участки. Если в результате перепланировки или переустройства затрагивается такое имущество, предварительно нужно провести собрание собственников и согласовать работы с ними.
Решение принимается большинством голосов (от 51%). После нужно представить его в ТСЖ или УК. На руках у собственника должен быть протокол общего собрания, уведомление о его проведении, списки принимавших участие граждан, бюллетени владельцев квартир. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, понадобятся документы, оформленные через совместное присутствие.
Перевод из нежилого в жилое помещение: процедура
Для перевода нежилого помещения в жилое нужно:
Совет юриста: жилищный кодекс регламентирует не все аспекты перевода, некоторые регулируются региональным законодательством. Перед началом процедуры лучше с ним ознакомиться: там будет указан точный порядок и сроки оказания услуги.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Рассмотрим каждый шаг по переводу нежилого помещения в жилое детально.
Шаг 1: сбор документов
Собственнику, занимающемуся переводом, нужно подготовить следующее:
Примечание: если недвижимостью владеет ребенок, понадобится его свидетельство о рождении и решение органа опеки для подтверждения полномочий представителя.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления нет, но она может устанавливаться региональными законами. Если форма не предусмотрена, можно воспользоваться универсальным образцом.
Какие сведения указываются в заявлении:
Шаг 2: подача документов на рассмотрение
В некоторых регионах доступна подача документов через Госуслуги, но после принятия запроса нужно приносить и оригиналы. Гарантированно примут их в МФЦ. Заявления от предпринимателей принимаются в департаменте ЖКХ при администрации муниципалитета.
Шаг 3: получение решения
Разрешение на перевод нежилого помещения в жилое принимается не позднее 45 дней с момента предоставления документов заявителем (ч.4 ст. 23 ЖК РФ). Если они поданы через МФЦ, срок начинает исчисляться с момента их передачи в жилищный департамент или иное учреждение, уполномоченное на перевод.
Шаг 4: регистрация нового статуса помещения
Если проводилась перепланировка, нужно заказать у кадастрового инженера новый техплан. Потом он направляется в орган, принявший решение о переводе, затем передается в Росреестр. Регистрация изменений в среднем занимает две недели.
Как нежилое помещение перевести в жилое: цена
Разрешение на перевод выдается бесплатно, но расходы у собственника все же будут:
Если оформлением документов занимается юрист, это обойдется в 30 000-40 000 р., но собственнику не придется ездить в МФЦ и согласовывать все с жилинспекцией, а сама процедура завершится быстрее.
Могут ли отказать в переводе нежилого помещения в жилое?
Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказать в переводе могут при наличии одного из нескольких оснований:
Также могут отказать, если в другое ведомство был направлен запрос по межведомственному каналу связи, и в ответ поступила информация об отсутствии информации, которая требуется для перевода. После этого собственнику дается 15 рабочих дней, чтобы он представил недостающую информацию самостоятельно.
Совет юриста: если заявитель не согласен с отказом, ему обязательно нужно взять документ, где будут указаны конкретные причины. В дальнейшем их можно исправить, или обжаловать отказ в судебном порядке.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Всё, что вам нужно знать о переводе нежилого помещения в жилое
Еще совсем недавно более востребованным решением являлся перевод жилых помещений в нежилые: в квартирах и домах активно размещались офисы компаний, торговые точки, а иногда и производственные предприятия. На сегодняшний день наблюдается обратная тенденция, и многие владельцы нежилых помещений хотят изменить статус принадлежащей им недвижимости.
Набирает популярность и расширение жилой площади квартир за счет присоединения различных технических помещений, а также переоборудование дачных домов под постоянное жилье. При этом следует учитывать, что перевести нежилое помещение в жилое сложнее, чем, например, сделать из квартиры магазин. Разбираемся, что потребуется для изменения статуса нежилого помещения и как происходит этот процесс.
Можно ли нежилое помещение перевести в жилое?
Итак, предположим, вы переоборудовали офис в жилое помещение и теперь хотите придать своему жилью официальный статус. Зачем это нужно? Во-первых, получить так называемую «прописку» (т.е. постоянную регистрацию) и проживать в помещении на законном основании возможно только в том случае, если оно признано жилым. Во-вторых, объект должен быть оформлен надлежащим образом для проведения отчуждения и других действий (например, продать или подарить недвижимость при отсутствии соответствующей документации не удастся).
Действующее законодательство допускает перевод нежилого помещения в жилое, но только в тех случаях, если недвижимость полностью отвечает требованиям, предъявляемым к жилью. К числу таких требований закон относит:
Изменение статуса недвижимости допускается при условии, что объект не является предметом спора и не находится под арестом. Также нельзя осуществить перевод помещения, находящегося в залоге. Значение имеет и прилегающая территория: она должна отвечать требованиям безопасности. Поэтому, прежде чем инициировать процесс переоформления, рекомендуется насколько возможно привести объект в соответствие с вышеперечисленными критериями. Иногда может потребоваться проведение переустройства помещения.
Порядок действий по переводу
Процедура изменения статуса объекта регламентируется жилищным законодательством и другими нормативными актами (в том числе Административными регламентами). Первым этапом выступает обращение в уполномоченный орган местного самоуправления (вопросами перевода, как правило, занимаются градостроительные комитеты или отделы архитектуры и строительства). Однако, прежде потребуется подготовить пакет документов:
Если собственником недвижимости является юридическое лицо, пакет документов дополняется учредительными документами. При наличии регистрации объекта в ЕГРП заявитель может не предоставлять свидетельство и техническую документацию, поскольку уполномоченный орган обязан самостоятельно запросить информацию. Но заявителю все же лучше подготовить полный пакет документов: это поможет избежать затягивания процесса и возникновения недоразумений.
При обращении в уполномоченный орган собственник также пишет заявление в двух экземплярах, которое прикладывается к остальной документации. В некоторых регионах заявители могут обращаться не в органы местного самоуправления, а в МФЦ. Рассмотрение заявления осуществляется в течение 45 дней. При принятии положительного решения заявителю выдается уведомление или протокол, который и будет выступать в качестве официального разрешения на изменение статуса объекта. В случае отказа он должен быть обязательно обоснован. Заявитель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке. Подать заявление в суд можно в течение 3 месяцев после выдачи отказа.
Однако, получением положительного решения в органах местного самоуправления процесс перевода не завершается. Далее собственнику объекта необходимо:
В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается новый статус помещения. После его получения собственником процедура перевода помещения из нежилого в жилое считается завершенной.
Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое?
Стоимость изменения статуса объекта зависит от региона и особенностей помещения, поэтому в каждом случае рассчитывается индивидуально. К числу обязательных расходов относят:
Наибольшую часть расходов занимает переустройство (или перепланировка) помещения для приведения его в соответствие с требованиями. Поэтому, прежде чем начинать процедуру переоформления объекта, рекомендуется оценить экономическую целесообразность этого процесса.
Таким образом, перевод нежилого помещения в жилое представляет собой многоэтапный процесс, требующий оформления большого количества документов. Сложности, как правило, возникают при выявлении несоответствия помещения требованиям, которые предъявляются к жилой недвижимости. Если же характеристики помещения не вызывают вопросов, изменить его статус вполне реально, несмотря на забюрократизированность этой процедуры.
Как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме
На рынке недвижимости хватает сложных и чуть ли не неразрешимых вопросов. Для многих таковыми наверняка являются следующие – “Можно ли перевести нежилое помещение в жилое?”, “Насколько это реально?” и “Как это сделать?” На самом же деле вопросы эти пусть и серьёзные, но вполне решаемые, процедура – затяжная, но не такая уж сложная, а результат в большинстве случаев удовлетворительный, причём без каких-либо “но”. Так что да, стать владельцем жилья в новостройке у нас можно, даже это жильё не приобретая. Рассказываем, как это осуществить – но сначала разбираемся с терминами.
Нежилое помещение – это какое?
Какого-либо официального определения у понятия “нежилое помещение” в российском законодательстве не существует. Поэтому определять его приходится по нескольким присущим ему характеристикам. Это, например, его функциональность – для проживания оно, как следует из названия, не предназначено, но значит, что его можно использовать для других целей. И государственная регистрация – так как нежилое помещение это недвижимость, она, скажем, должна обладать собственным адресом. И просто физические характеристики – такие, как изолированность, наличие материальных границ, наличие входа.
Согласно всем этим определениям, под понятие нежилого помещения попадает целое множество различных объектов недвижимости – магазины и склады, производства и рестораны, офисы и детские сады… Тут же, наверное, нужно сказать и об апартаментах. Эти помещения не являются жилыми, но и нежилыми считаться тоже не могут – хотя бы потому, что предназначаются чаще всего для чьего-либо проживания. Однако в наш разбор мы их брать не будем – если застройщик сдаёт не жилой комплекс, а комплекс апартаментов, то, видимо, у него есть на то причины и жильё клиентам он предоставить не может. А если “комплекс апартаментов” – временная мера, то перевод помещений в жилой статус – забота в том числе и застройщика, а не только его клиентов, осуществляться он будет массово и серьёзных препятствий в процессе не встретит.
Хорошо, а что такое жилое помещение?
С определением жилых помещений полегче – это жилые дома и их части, а также квартиры, комнаты и их части. Впрочем, чтобы получить жилой статус, они тоже должны соответствовать ряду определённых требований. Тут и расположение в жилой зоне – там, где есть хотя бы канализация, водопровод и электричество. И хорошая инсоляция. И соответствие всем требованиям безопасности. В общем, много всего.
Иногда из нежилого помещения в жилое можно перевести и отдельно стоящее строение, но мы не будем касаться этой темы и поговорим о тех помещениях, что располагаются в многоквартирных домах. Они либо изначально обладают всеми необходимыми характеристиками, либо могут их получить – например, в процессе перепланировки или какой-либо работы с документами. Чаще всего такие помещения находятся на первом этаже и в первую очередь оказываются заняты объектами инфраструктуры – аптекой, магазином, кофейней, да чем угодно. Конечно, могут они находиться и в другой части дома – некоторые застройщики предлагают своим клиентам просторные келлеры на верхних этажах высоток, а во многих российских городах до сих пор популярны и дома с мансардами. И всё же для Москвы и Подмосковья это скорее исключения из правил, чем распространённая практика.
Что нужно, чтобы помещение могло поменять свой статус?
Значит, если вы хотите принадлежащее вам нежилое помещение превратить в жилое, вам нужно сделать так, чтобы оно соответствовало ряду условий. Пожалуй, первое и самое главное из них мы только что обозначили – то, что помещение действительно должно вам принадлежать. Собственники помещений в ипотеке, помещений в залоге, а также такие, которые делят помещение с другими собственниками, на позитивное решение могут не рассчитывать. Также должны быть соблюдены все санитарные нормы и правила безопасности – в том числе, например, противопожарной. Ещё одно ограничение, тесно связанное с предыдущим пунктом, это расположение помещения – скажем, если оно находится на цокольном, проще говоря подвальном этаже, то сделать его жилым тоже не получится. Сами посудите – какая там будет инсоляция? А вентиляция? Ну и наконец нельзя обходить вниманием целое множество технических характеристик. Вдаваться в них обывателям, конечно, будет скучно, но сделать это всё же придётся обязательно.
По каким причинам в изменении статуса недвижимости может быть отказано?
В том случае, если помещение не соответствует названным выше требованиям, вы можете попробовать его переделать – например, осуществить перепланировку, о ней мы подробнее расскажем чуть ниже. Но если помещение и после изменений не обладает перечнем всех необходимых характеристик, то в переводе его в статус жилья вам почти наверняка откажут. Причем даже неважно, в чём именно проблема – в технике (не подведено электричество, нет окон, ну или просто планировка не располагает к проживанию) или в документах (вы не нашли всё, что было необходимо – или предоставленная вами информация вдруг не соответствует действительности). Да, о бюрократической части процесса тоже нельзя забывать, она не менее, а то и более важна, чем техническая. Поэтому перейдём к ней.
Какие нужны документы?
Список документов, которые необходимы для перевода нежилого помещения в жилое, определён в Жилищном кодексе. Впрочем, если вы обратитесь со своей просьбой к нотариусу, а то и прямо в МФЦ или в решающий эти вопросы местный орган самоуправления, то там вам тоже наверняка со всем помогут и обо всём напомнят.
Так или иначе, от вас потребуются!
Как составить заявление – и чем его дополнить?
На последний пункт стоит обратить особенное внимание. Дело в том, что какой-либо единой для России строго установленной формы у него нет, поэтому от региона к региону оно может сильно различаться. Чтобы ни в чём не ошибиться, не пишите заявление в свободной форме – сначала лучше проконсультируйтесь с юристами или проверьте, какая норма установлена вашими местными властями и установлена ли она вообще. В заявлении в любом случае нужно будет обозначить адрес вашего помещения, внести сведения о нём из Росреестра, а также добавить к этому ваши личные сведения и хотя бы кратко обрисовать задуманный вами план изменений. Если вдруг вы что-то забудете, вас могут попросить предоставить дополнительные документы или просто найдут нужную информацию самостоятельно – но это лишняя трата времени, а она нам ни к чему.
Также отдельное внимание стоит уделить случаям, когда в процессе перепланировки вы как-либо затрагиваете места общего пользования – оборудуете новую дверь в коридоре, вносите изменения в фасад, присваиваете часть подвала… Всё это потребует дополнительных разрешений и согласований – в общем, бумаг, которые тоже следует предоставлять вместе с единым пакетом документов.
Куда обращаться с готовым пакетом документов?
Обращаться со своей просьбой и с собранным пакетом документов вам нужно в ближайший МФЦ или прямо в орган местного самоуправления, который этим занимается. Это может быть как и Управление жилищного фонда, так и какой-нибудь специальный департамент. Хотя в отдельных частях нашей страны сделать всё это можно даже онлайн, просто через портал Госуслуги, в большинстве регионов из дома всё-таки придётся выйти и посетить соответствующий орган лично.
Опять же, если для изменения статуса вашему помещению нужна перепланировка, то ещё до сбора всей необходимой документации можете обратиться к архитекторам. Возможно, получить разрешение удастся уже после необходимого ремонта, а он даже сможет в этом помочь. От архитекторов и инженеров также можно ждать помощи по нужным документам.
Как долго будет длиться процедура – и сколько она будет стоить?
От региона, к слову, зависит и срок рассмотрения вашего заявления – он может варьироваться от месяца до трёх. Через несколько рабочих дней после принятия решения вам обязательно о нём сообщат, а в течение ещё трёх месяцев вы сможете обжаловать его в случае отрицательного результата. После останется только зарегистрировать в Росреестре помещение с новым статусом. Но не забудьте добавить к этому времени то, которое вы потратите на все предварительные согласования, составление пакета документов и хождения по инстанциям. Можно, например, заранее озаботиться коммунальными услугами, ведь в нежилых помещениях они обходятся дороже, чем в жилых, а значит, вам понадобится перерасчёт. Ну и, опять же, перепланировка – в некоторых случаях работы ремонтников могут занять ещё больше времени, чем все бюрократические проволочки.
Назвать точную сумму, в которую вам обойдётся перевод нежилого помещения в жилое, не представляется возможным, потому что каждый случай индивидуален и требует индивидуального рассмотрения. Скажем, если кому-то в помещении не нужно будет менять ничего, кроме документов, то другому придётся провести перепланировку и обновить инженерию – а это большие деньги, даже если не считать ремонтные работы. Кому-то для того же самого понадобится ещё и подробно прописанный проект, кто-то не обойдётся без предоставления дополнительных платных документов, а кто-то не справится без дорогостоящей юридической помощи. Ну и абсолютно никто не уйдёт от обязанности выплаты госпошлины! В общем, очертить даже примерные ценовые рамки не удастся. Стартует ценник от нескольких тысяч рублей – а дойти может и до нескольких сотен тысяч.
Что делать, когда всё готово?
Новому, переделанному помещению нужен новый технический план – за ним обращайтесь в БТИ. После этого можете начинать регистрацию (теперь уже) жилого помещения в Росреестре. Впрочем, делать это нужно только в том случае, если она не началась и без вашего участия, а такое тоже возможно.
После завершения всех ремонтных работ и согласования документов вам останется только наслаждаться жизнью в вашей если и не совсем новой, но как минимум обновлённой собственности. Тогда будет не грех вспомнить, как начинался длинный и сложный процесс изменения её статуса – а начинался он наверняка с решения, что никакие сроки и сложности вашему желанию не помеха.