Что делать с авансом по договору аренды при смене собственника?
При заключении договора аренды Арендатор перечислил Арендодателю авансовый платеж за 12-ый месяц аренды. До наступления 12-го месяца аренды сменился собственник арендованного имущества.
Достаточно ли для перечисления этого аванса от Арендодателя Новому Арендодателю двустороннего соглашения между ними (арендодателями), например к договору купли-продажи недвижимости? Или необходимо согласие Арендатора?
Ситуация в договоре аренды не урегулирована, возврат не предусмотрен.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса при смене собственника к нему переходят права и обязанности арендодателя. То есть в Договоре просто меняется Арендодатель.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласие арендатора на переход прав и обязанностей арендодателя не требуется.
Более того и дополнительное соглашение подписывать не обязательно. Достаточно письменно передать этот платеж новому Арендодателю старым Арендодателем.
В противном случае у первоначального Арендодателя возникает неосновательное обогащение, которое подлежит возврату.
Если хотите можете эту передачу средств за 12 месяц оформить Соглашением между Арендодателями.
С уважением! Г.А. Кураев
Поскольку смена собственника арендованного имущества не влечет изменения договора аренды, все его положения продолжают действовать после такой смены:
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, договор не считается расторгнутым и не появляется обязательства прежнего собственника произвести окончательные взаиморасчеты с арендатором в связи с расторжением договора — в том числе, вернуть ранее полученный платеж.
В то же время у арендатора не появляется новой обязанности по повторному внесению указанного платежа новому собственнику — т.к. договор остается без изменений, а данная обязанность ранее была исполнена арендатором надлежащим образом в пользу прежнего собственника.
Смена собственника — самостоятельное основание смены стороны в обязательстве. В отличие от уступки прав и перевода долга оно не требует согласия второй стороны.
С учетом изложенного, полагаю достаточным заключить соглашение между двумя арендодателями.
Как правильно принять арендный платеж и обеспечительный платеж у прошлого собственника коммерческого помещения
Приобрел коммерческое помещение с сетевым арендатором.
Прошлый собственник ООО и они принимали арендные платежи с НДС.
Я работаю на УСН 6%. Согласно договору с арендатором, ставка аренды теперь уменьшится на величину НДС.
В доп соглашении арендатор предлагает указать такой пункт:
«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора денежную сумму, оплаченную за арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно в размере XXX рублей. Новый Арендодатель не вправе в последующем требовать от Арендатора оплаты постоянной части арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно»
Так же у прошлого арендодателя находится обеспечительный платеж, который получен так же включая НДС.
«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора обеспечительный платеж в размере XXX (XXX) рублей.»
Как мне правильно принять эти платежи, чтобы не было вопросов у банка и налоговой?
Я так понимаю, договор перезаключен 05.06.2018. Получается, что получение первой суммы — это непосредственно аренда плата с первого дня аренды у нового собственника. Включаете ее в налоговую базу по УСН в момент получения от старого арендодателя. Вносите в книгу доходов.
Вторая сумма (обеспечительный платеж) просто получаете и не включаете в налоговую базу по УСН. То есть налог с нее не платите, так как обеспечительный платеж не учитывается в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (Разъяснения по этому вопросу в Письме Минфина России от 17.12.2015 N 03-11-06/2/73977).
Данного соглашения будет вполне достаточно для обоснования всех этих платежей. Ничего дополнительно заключать не нужно.
Уважаемый Артём! Здравствуйте!
В силу ч.1 ст.617 ГК РФ
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Естественно, если прежний собственник (Арендодатель) находился на ОСН, соответственно на услуги аренды начислялся НДС и выставлялся Арендатору.
Далее, по смене Вы просто «убираете» НДС.
По уму надо видеть с чем связан обеспечительный платеж, то есть смотреть сам договор аренды.
Вполне возможно, что именно предыдущий собственник должен был Вам перечислить данную сумму, о чем и надо было данное условие оговорить.
Добрый день. Соглашаясь в целом с мнением коллег, выражу то, что вызвало мои сомнения в предлагаемых пунктах доп. соглашения
«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора денежную сумму, оплаченную за арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно в размере XXX рублей. Новый Арендодатель не вправе в последующем требовать от Арендатора оплаты постоянной части арендной платы за период с 05.06.2018 по 30.06.2018 г. включительно»
«Прежний Арендодатель передает Новому Арендодателю без участия Арендатора обеспечительный платеж в размере XXX (XXX) рублей.»
Вы в силу части 3 статьи 346.11 НК, находясь на УСН, освобождены от обязанности по оплате НДС
3… Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.
При этом и в обеспечительном платеже и в платеже арендном, полученном прежним арендодателем и передаваемом Вам по указанному доп.соглашению, во всяком случае в предлагаемых условиях, НДС включен. Более того, он, как полагаю, выделен и в счет фактуре, выставленной арендатору прежним арендодателем. Таким образом, при указанных формулировках, Вы по сути получаете платежи с выделенным НДС, что для Вас совершенно лишне и не нужно( я о вопросах со стороны налоговой сейчас).Поэтому я не стал бы включать указанные пункты в доп соглашение, встав на позицию действий по возврату прежним арендодателем данных платежей арендатору и получения их от арендатора Вами в качестве самостоятельной операции без выделения НДС. С уважением Евгений Беляев
Отказ выплаты обеспечительного платежа
Я Новый арендодатель нежилого помещения(право собственности оформлено в январе 2014г), сдаваемого под магазин ДИКСИ. При заключении договора аренды между дикси и Старым арендодателем, арендатор (дикси) внес обеспечительный платеж, в счет оплаты аренды за первый месяц и 2 последних. В настоящее время подписываем документ между Новым арендодателем(мы), старым арендодателем и арендатором, при этом старый арендодатель отказывается 1. Участвовать в подписании документа о замене лица в обязательствах, 2. Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца. Получается что если арендатор будет съезжать из нашего помещения, 2 месяца он нам ничего не платит?
27 Марта 2015 21:56
Согласно ст. 617 ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что
переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.
Вы можете сами направить арендатору уведомление о том, что вы являетесь новым арендрдателем. При этом Приложите к уведомлению документ, подтверждающий ваше право собственности на нежилое помещение.( свидетельство о право собственности)
Согласно ст.385 ГК РФ
1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.
3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).
При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.
Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления средств.
В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ,
если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий.
Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца.
Поскольку теперь к вам перешли обязательства по договору, то и обеспечительные взнос тоже переходит к вам. Можете обратиться в суд. Но перед этим направите заказным письмом требование возвратить обеспечительный взнос.
Уточнение клиента
Здравствуйте! Я сейчас готовлю справку-претензию старому арендодателю, скажите пожалуйста на какие статьи гк рф я могу опираться, а еще лучше, если мне указать судебную практику в моей «справке». И еще момент, по поводу того, если я пропущу этот обеспечительный платеж и арендатор останется на 2 месяца бесплатно, какая будет реакция у налоговой в случае проверки моей компании. Спасибо большое,0ксана
Вы можете указать статьи
Согласно ст. 617 ГК РФ, в п. 1
переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.
Согласно ст.385 ГК РФ
1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.
3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).
При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ,
если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий.
Оксана, я посмотрю судебную практикупо вашему вопросу.
Что касается налоговой, то если возникнут у нее вопросы, то объясните все, как есть, покажите новый договор аренды. ФНС прибыль, полученную вами за дети два месяца, прибавит.
В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассматривается такая ситуация: xo (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к xo (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Оксана, здравствуйте!
В Вашем случае в связи с переходом права собственности происходит изменение сторон договора, которое в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Иными словами, права арендодателя переходят к Вам как новому собственнику, и Вы с момента гос. регистрации права собственности имеете право получать арендную плату до истечения срока договора. Об этом говорит судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
Участвовать прежнему арендодателю в подписании документа о замене лица в обязательствах не обязательно: изменение сторон договора произошло в силу закона после того, как право собственности перешло Вам.
Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца прежний арендодатель должен. А в случае отказа можно взыскать с него эти деньги как неосновательное обогащение.
Вместе с тем должник (арендатор) должен знать того, кому он будет исполнять обязательство. В некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведу Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.