Перевод общежития в статус многоквартирного дома
Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54
Особенности изменения статуса
Правовой статус общежитий регламентируется нормами раздела IV ЖК РФ. В соответствии с его положениями порядок преобразования общежитий, принадлежащих государству, устанавливают власти субъектов РФ. Если общежитие является муниципальной собственностью, соответствующее право предоставляется властям муниципалитетов.
Как говорит закон, такие помещения предназначены для временного проживания. Они могут быть построены специально или оборудованы в жилых домах. Собственник (то есть государство или муниципальные органы) должен обеспечивать жильцов необходимой мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания.
Решение об изменении статуса общежития также уполномочен принимать только собственник. При этом переводимое в другую категорию помещение должно:
Также необходимо, чтобы помещение, которое переводится в другой статус, было свободным от обременений. Если нужно, в здании должна быть произведена перепланировка: без этого перевод не допускается
Куда обращаться жильцам?
Чтобы осуществить процедуру перевода, граждане должны подать заявление балансодержателю общежития. Как правило, на его рассмотрение отводится месяц. По итогам обращения собирается специальная комиссия, в которую предоставляется достаточно объемный пакет документов:
Председатель комиссии может запросить и дополнительные документы.
После этого проводится обследование помещений и принимается решение о том, возможно ли предоставить общежитию статус жилого дома. Результаты проверки фиксируются в соответствующем акте.
Если изменение статуса возможно, глава городской администрации подписывает распоряжение о переводе. Расходы на проведение процедуры, как правило, оплачивает балансодержатель. В случае отказа, который должен быть мотивирован, его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
Когда перевод будет произведен, вместо ордеров, выданных жильцам ранее, им вручат ордера на жилплощадь в коммунальной квартире. После этого нанимателям предоставляется право приватизировать жилье в соответствии с действующим законодательством.
Согласно закону далеко не каждому общежитию может быть присвоен статус жилого дома. Например, такому переводу не подлежат:
Не разрешат изменить статус и тех помещений, которые предназначены для временного проживания иностранцев и лиц без гражданства
Общежитие или многоквартирный дом: что лучше для жильцов?
Существуют и другие проблемы. Не секрет, что многие российские общежития находятся в плачевном состоянии. Но денег на капитальный ремонт в регионах не хватает. Жильцы вновь созданных жилых домов только начинают оплачивать взносы на проведение таких работ, и ждать, пока до них дойдет очередь, приходится долго.
Правда, в некоторых областях власти принимают решение ремонтировать бывшие общежития в первую очередь. Но это вызывает недовольство жителей других многоэтажек: получается, что собственники много лет вносили деньги, а их снова отодвинули.
Кроме того, за счет средств, выделенных на капремонт, можно выполнить очень ограниченное количество работ. В результате возникает ситуация, что и проблемы общежитий не решаются, и права других граждан оказываются ущемлены.
Таким образом, перевод общежитий в статус многоквартирных домов – не самый эффективный способ решения жилищных проблем. Гораздо большие надежды люди возлагают на строительство жилья с господдержкой, на которое ежегодно выделяются солидные средства. Но при желании жильцы могут попробовать добиться перемен, обратившись в местную администрацию.
У нас бывшее общежитие переведено в статус МК, на каком основании БТИ может устраивать в доме коммунальные квартиры?
В постановлении главы города о переводе дома в МК нет ни слова об устройстве в доме коммунальных квартир. Спасибо!
Значит не было у них основания, это незаконно.
Не нужно пытаться быть «сам себе юрист». Вам ответил коллега правильно. Если в бывшем общежитии наряду с жилыми помещения (блоками) имеются общие помещения, как-то кухни, санузлы, то такие жилые помещения являются коммунальными квартирами. Такова ситуация со всеми общежитиями. Никакой суд ничего в этом плане изменить не может! Консультация по вопросу полностью завершена.
Спасибо! А в этом случае БТИ какие нарушает нормы и законы? Хочу подавать на БТИ в суд, все собственники нашего МК также против устройства в доме коммунальных квартир. Хотелось бы в исковом заявлении указать нарушенные нормы и законы.
Извините, Вы не поняли вопрос. Собственником нашего МГД как я понимаю, является город. Никаких постановлений об устройстве в доме коммунальных квартир городская администрация не принимала. По моему мнению БТИ по своей инициативе «нарисовала» (обозначила на Плане этажа) коммунальную квартиру. Собственники квартир на этом этаже, в том числе и я категорически против. Кто в этом случае нарушает законы или нормы?
Принять решение о снятии статуса общежития с помещения и о передаче его в муниципальную собственность может только собственник либо иной законный владелец данного здания, который должен обратиться с соответствующим заявлением к главе муниципального образования, представив письменное согласие согласие собственника на передачу в муниципальную собственность жилого дома (общежития). Орган местного самоуправления должен убедиться в пригодности данного жилого дома для постоянного проживания семей, только после этого глава муниципального образования принимает решение о снятии статуса общежития с жилых помещений дома и выдаче ордеров проживающим в данных помещениях гражданам.
Собственником нашего МК, является город. Никаких постановлений об устройстве в доме коммунальных квартир городская администрация не принимала. По моему мнению БТИ по своей инициативе «нарисовала» (обозначила на Плане этажа) коммунальную квартиру. Собственники квартир на этом этаже, в том числе и я категорически против. Кто в этом случае нарушает законы или нормы? На кого подавать в суд, если собственники квартир в нашем МК против устройства коммунальных квартир, если собственники и наниматели жилых помещений также против устройства коммунальных квартир, если администрация города не принимала никаких постановлений об устройстве в нашем МК коммунальных квартир?
Какими нормами, инструкциями и законами пользуется БТИ присваивая понятие «коммунальной квартиры», если по мнению собственников квартир и жилых помещений в нашем доме коммунальных квартир быть не должно? То есть я правильно понимаю, в суд подавать надо всё же на БТИ так как оно не правильно толкует нормы и инструкции по устройству коммунальной квартиры?
Функция БТИ заключается всего лишь в техническом учете объектов недвижимого имущества. С чего Вы взяли, что БТИ присваивает статус коммунальных квартир каким-то объектам? Все решения о планировке жилых помещений принимает собственник, а Вы, наниматели муниципального жилья, вправе только пользоваться тем жилым помещением, на которой с Вами оформлен договор социального найма. Наниматель не вправе собственнику указывать какие решения принимать и какие квартиры создавать.
P.S. Какие «собственники квартир», если «Собственником нашего МК, является город»?
У нас в МКД собственникам были выданы ордера на жилые помещения и отдельные квартиры. В изначальных схемах не было разделения на коммунальные квартиры. На планах всё обозначалось как жилые помещения. Но в последних схемах (поэтажных планах) стали указываться наличие отдельных и коммунальных квартир. Нарушает ли БТИ в этом случае нормы, инструкции. Законы самовольно устраивая коммунальные квартиры согласно своим планам там, где изначально значились лишь отдельные жилые помещения?
Ответ: «. Если в бывшем общежитии наряду с жилыми помещения (блоками) имеются общие помещения, как-то кухни, санузлы, то такие жилые помещения являются коммунальными квартирами. » Вы не поняли. Лично я владею отдельной квартирой. БТИ это признаёт в своих планах, но соседние жилые помещения по каким-то не понятным нормам переводятся в коммунальную квартиру. Я лишь хочу выяснить на основании каких инструкций, норм, законов БТИ по соседству с моей квартирой устраивает коммунальную, притом повторяю, все собственники жилых помещений в МЕД против?
Основания выясняйте в администрации и БТИ.
В соответствии с п.1 ст.256 ГК: «1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.»
Что значит выясняйте в БТИ и в администрации? Они меня посылают далеко ничего не объясняя. Хочу подавать на кого-то из них в суд, но у Вас конкретно я спрашиваю, на кого мне подавать, кто нарушает инструкции, законы, постановления?
Чем аукнется перевод общежитий в МКД?
В Курске не все согласны с решением горсобрания о превращении общежитий в многоквартирные дома
На своём последнем в прошлом году заседании депутаты Курского городского Собрания приняли ряд важных решений, которые имеют социальное значение для жителей областного центра. Спасибо им за это от горожан.
Но один вопрос вызвал неоднозначную реакцию у тех курян, кто живёт в зданиях бывших общежитий. До 22 декабря 2016 года они носили статус жилых домов, что давало возможность их обитателям приватизировать свои комнаты, чем многие и воспользовались. Правда, по старинке их продолжали называть общежитиями. По последним данным, в Курске таких зданий 137. В них проживают свыше 22 тысяч 600 человек.
С каждым годом общежития ветшали и требовали капитального ремонта. Денег, выделяемых государством на их содержание, катастрофически не хватало. Во многих ремонт не проводился со времени их постройки.
Спасение утопающих
Когда с финансами в стране стало плохо и практически иссяк поток денег из Фонда содействия реформированию ЖКХ, курские депутаты решили, что заботиться о своём жилье должны сами собственники. Ведь большинство комнат в общежитиях было давно приватизировано.
Но включить их в программу капремонта не позволяло одно юридическое препятствие – общежития носили статус жилого дома. А по закону в таких домах запрещено собирать взносы и проводить капитальный ремонт, в программу можно включать только многоквартирные дома (МКД). Тогда было принято решение поменять статус общежитий. Теперь они стали называться многоквартирными домами и могут стать полноправными участниками программы по капремонту жилья.
Лёгким движением руки…
Решение городского собрания об изменении статуса бывших общежитий чем-то напоминало кадры из кинофильма «Бриллиантовая рука». Помните: «Лёгким движением руки…»? Хотели показать заботу о людях, но, по мнению жителей общежитий, проблему решить не получится.
Вот как прокомментировала решение народных избранников жительница жилого дома №2в на ул. Моковской.
– Сообщение о том, что наш дом получил новый статус, я услышала по радио на работе, – рассказала корреспонденту «КИ» Маргарита Кондратьева. – Приезжаю вечером домой, но как была у меня одна комната и общая кухня с четырьмя плитами на семнадцать семей, так и осталась. Ничего не изменилось, везде сырость, подвал затоплен, краны сломаны, штукатурка отваливается кусками.
Курянка также рассказала, что платят они за коммуналку намного больше, чем в обычных домах, а теперь ещё прибавятся взносы на капремонт. Управляющая компания своих обязанностей не выполняет, их общежитие скоро может развалиться. Жители жаловались и в комитет ЖКХ, и на сайт президенту, но их жилищные проблемы на местном уровне пока не решают.
Проблему переложили на чужие плечи
О ситуации со сменой статуса бывших общежитий корреспондент «КИ» беседует с председателем Общественного совета при ГЖИ Григорием Елетиным.
– Считаю некоторые положения Решения КГС №196-5-РС от 22.12.2016 г. непоследовательными и не соответствующими законодательству.
– В чём вы видите несоответствия и что конкретно вызывает сомнение?
– Взять, например, подпункт 1.1 пункта 1 («считать жилые дома, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшиеся в качестве общежитий и переданные в муниципальную собственность, многоквартирными домами согласно приложению»). Это определение несостоятельно, так как общежития в большинстве своём квартир не содержали и не содержат, а состоят лишь из комнат, койко-мест и т.д. Следовательно, считать многоквартирным домом то, что им фактически не является, нельзя.
– Вы свою точку зрения можете обосновать, опираясь на законы?
– На федеральном уровне законодательно определено, что «многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. » (п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждён Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47).
Таким образом, многоквартирным домом нельзя считать любые четыре стены и потолок, а только совокупность квартир! Таков закон. При этом в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ дано исчерпывающее значение понятия «квартира»: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Если комнаты в доме таким требованиям не отвечают, то о совокупности квартир речи быть не может, следовательно, без соответствующей перепланировки и реконструкции такой дом считать «многоквартирным» преждевременно и незаконно.
– Критикуя, предлагай, как на ваш взгляд нужно поступить правильно?
– Считаю, что присвоение статуса «многоквартирный дом» допустимо и приемлемо только после реализации пункта 1.2 («провести инвентаризацию домов, указанных в приложении»), т.е. обследовать бывшие общежития и никак не иначе. В противном случае получается, что мы сначала называем автомобиль «Мерседесом», а только потом выясняем, что он «Запорожец», а вовсе не «Мерседес».
Кроме того, каждый пункт должен иметь срок исполнения, в противном случае инвентаризация рискует затянуться на долгие-долгие годы, в то время как дома уже официально стали называть многоквартирными.
При этом считаю необходимым отметить, что решение КГС никак не учитывает и не предусматривает исполнение требование ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, которое сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
– Как новоиспечённые МКД повлияют на очерёдность в программе капремонта?
– Кроме всего вышеперечисленного, решение депутатов нарушит права и законные интересы не только жителей г. Курска, но и Курской области. Потому что, по утверждению депутатов, оно принимается для того, чтобы эти дома включить в программу капремонта, реализуемую за счёт взносов, уплаченных собственниками помещений региональному оператору. То есть жители этих общежитий почти три года в фонд ничего не платили, а теперь претендуют на те средства, которые долгое время копили все собственники квартир Курской области. Выходит, что депутаты переложили обязанность города как собственника оплатить расходы на капремонт на плечи остальных жителей многоэтажек всей области.
Получается, что, например, капремонт в домах, которые находятся в столь же плачевном состоянии и нуждаются в нём так же, как и бывшие общежития, должны будут отодвинуть по срокам, потому что общежития втиснут в очередь.
– Какие ещё проблемы, на ваш взгляд, нужно будет решить?
– Для того, чтобы общежития реально «превратились» в многоквартирные дома, нужна не только инвентаризация, но и их реконструкция, а в дальнейшем – изменение всех адресов и переоформление всех документов. А за чей счёт всё это будет делаться и будет ли вообще делаться, неизвестно.
То есть существуют обоснованные опасения, что всё сведётся только к перекладыванию на чужие плечи обязательств города и включению этих домов в капремонт к региональному оператору.
– Но всё же, капремонт сможет поправить плачевное состояние жилфонда общежитий?
– Не уверен. Ведь по законодательству за счёт регионального оператора можно сделать очень ограниченное количество работ капитального характера. Например, менять плиты нельзя, а это безопасность. Нельзя ремонтировать подъезды и коридоры, места общего пользования (кухни, души, туалеты), менять сантехническое оборудование, нельзя менять выпуски канализации и теплоузлы, не говоря уже о теплосчётчиках – нельзя (по утверждениям регионального оператора). И в результате жители получат какой-то ремонт снаружи и продолжение разрухи внутри зданий.
В итоге и волки будут не сыты, и овцы не целы – и проблемы общежитий не решены, и у других собственников ущемлены права.
Достигнуто будет лишь одно – снята головная боль у чиновников без фактического решения проблемы. Необходимо осознать, что считать многоквартирным домом можно только то, что таковым является, со всеми вытекающими правовыми и финансовыми последствиями.