Можно ли использовать жилое помещение под офис
Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.
Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?
Посмотреть ответ
Можно ли снимать жилье под офис?
Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:
Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.
Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.
Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?
Посмотреть ответ
Особенности предпринимательской деятельности в квартире
Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:
Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?
Посмотреть ответ
В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:
Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.
ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.
Особенности аренды жилого помещения под офис
Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.
Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:
В соглашении нужно прописать такие сведения, как:
Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.
Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности
Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:
К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.
Ответственность за коммерческую деятельность в квартире
Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.
Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.
Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.
ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.
Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:
Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.
ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).
Особенности перевода жилого пространство в нежилое
Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:
После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.
Вторая жизнь бизнес-центров: апартаменты на месте офисов
300 тысяч новых рабочих офисных мест нужно создать в Москве, чтобы заполнить вакантные 3 млн квадратных метров в столичных бизнес-центрах, считает руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Когда они будут созданы? Через год, два, пять лет, а, может быть, никогда? Насколько абсурдна мысль директора по проектированию Rose Group Сергея Крючкова, что в коливинги, «коммуналку для креативного класса» превратятся респектабельные офисы в ММДЦ «Москва-Сити»? Или не абсурдна? Во всяком случае, бизнес-сообщество не первый год обсуждает редевелопмент объектов коммерческой недвижимости. Портал ComEstate.ru решил выяснить, насколько реально перепрофилировать бизнес-центр, к примеру, в апартаменты, а торговую галерею в склад.
Офисы превращаются…
Впрочем, не все эти «переделанные» объекты можно было бы считать качественными офисами. В частности, как отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова, апарт-комплекс «Берзарина,12» возник на базе бывшего административного здания. Наиболее частый случай для рынка, считает эксперт, – это все-таки редевелопмент устаревших административных зданий (или заводских территорий, в которых стихийно возникли низкокачественные офисы после остановки производства) и создание на месте этих проектов качественных комплексов апартаментов.
100 тысяч рублей за кв. метр – цена редевелопмента
На днях компания NAI Becar объявила о создании первого в России инвестиционного агентства, специализирующегося на продаже и сдаче в аренду апартаментов. Консультанты компании недавно презентовали свой проект Loft Club – лофт-апартаменты на месте офисов. Для консалтинговых агентств, проектных организаций, архитектурных бюро, судя по всему, на кризисном рынке появилась новая ниша – перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости из одной категории в другую.
При капитальном перепрофилировании объектов, как правило, изменяется его площадь. Необходимо переделывать несущие конструкции, получать дополнительные техусловия (как правило, в бизнес-центрах расход воды существенно ниже, чем в апартаментах), менять вид разрешенного использования земельного участка с административного на гостиничный, получать разрешение на строительство. Некапитальное перепрофилирование объекта не подразумевает увеличения его площади, однако все равно необходимо менять коммуникации, создавать дополнительные «мокрые точки», менять разрешенный вид использования земельного участка. Все это затратно, долго и связано с получением большого количества разрешительной документации.
Вторая жизнь бизнес-центра: апартаменты или торговая галерея
Как любое новое явление на рынке, перепрофилирование готовых объектов вызывает разные, зачастую диаметрально противоположные оценки. Весьма категорично высказывается Нелля Имаметдинова: «Инженерия и техническая база готового офисного комплекса, если мы говорим о качественных объектах класса А и В+, сформирована с учетом строгих нормативов. К примеру, санузлы в бизнес-центрах располагаются в общих зонах, их количество на этаже ограничено, и когда коммуникации в объекте уже проведены, создавать новые «мокрые точки» очень проблематично. Это же касается и других инженерных систем, а также лестниц, лифтов и многого другого. Даже если бы у девелоперов возникло желание делать из готовых качественных офисов апартаменты, проект оказался бы нерентабельным».
Эксперт также отмечает сложности, которые могут возникнуть при согласовании «переделанного» объекта в соответствии с Генпланом Москвы: «У властей есть четко сформированный и утвержденный государственный документ, в котором указана плотность застройки, этажность каждого строения. Фактически, поскольку апартаменты теперь могут возводиться только в составе МФК, то строить их можно на землях промышленного назначения в том числе. Однако проект не должен нарушать Генплан».
С Неллей Имаметдиновой согласен и Андрей Хитров. Он также говорит о технической возможности перепрофилировать офисные центры в апартаменты, но не видит в этом смысла. Свободные планировки современных офисов подразумевают возможность сооружения стен и перегородок практически любых форм. Сложностью при перепрофилировании офисного центра в жилой объект могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений. Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, также количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Кроме того, во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция и отсутствует возможность открытия окон. Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов. В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации. Андрей Хитров отмечает также, что в большинстве случаев смена вида разрешенного использования земли обходится застройщику слишком дорого, что делает реализацию объекта нерентабельной. Исключением становятся случаи, когда государство само изменяет вид разрешенного использования земли для стимуляции интереса девелоперов в конкретном районе.
Эксперт отмечает также, что гораздо проще частично перепрофилировать готовый офисный центр в торговый объект, но стоит при этом учитывать, что внимание покупателей сосредоточится на нескольких нижних этажах. К тому же из-за небольшой площади этажа не в каждом бизнес-центре можно открыть торговую галерею.
Склад вместо торгового центра
Эксперт отмечает, что сегодня реконцепция ТЦ происходит, но в другом направлении. Вместо классических «якорей» в виде продуктовых гипермаркетов или крупных сетевых магазинов спортивных товаров и электроники приходят нестандартные арендаторы (фитнес-центры, кинотеатры, аквапарки, детские развлекательные парки). Кроме того, ТЦ уходят от традиционного пула арендаторов и стараются заменить известные сетевые бренды, которые расположены в большинстве молов, на нетипичные, малоизвестные и более интересные для покупателя бренды.
Аналогичного мнения придерживается и директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева: «Если мы говорим о классических торговых центрах, то перепрофилирование их в другие объекты, пожалуй, одна из самых сложных задач, если в принципе вообще реализуемая. Специфичный конструктив торговых центров мало подходит для других сегментов недвижимости. Для офисов и апартаментов – слишком большая глубина этажа и, соответственно, недостаточное естественное освещение и удобство планировок. Склады и системы хранения также вызывают вопросы. В основном, когда речь заходит о реконцепции торговых центров, то речь идет о реконструкции или изменении пула арендаторов либо дизайнерских решениях».
Мнения экспертов о целесообразности глобальной реконцепции проектов, когда меняется функциональное назначение зданий, расходятся. Не вызывает сомнений, пожалуй, только тот факт, что практически любая успешная бизнес-модель в силу различных обстоятельств рано или поздно устаревает. И ситуация бесконечного роста арендных ставок, приносящих гарантированный долларовый поток владельцам проектов коммерческой недвижимости, видимо, навсегда осталась в прошлом. Как действовать на стагнирующем в перспективе многие годы рынке, решать, разумеется, бенефициарам.
«Деловые апартаменты»: особенности трансформации офиса в апартаменты
На фоне снижения экономической активности в России и роста объема вакантных площадей на офисном рынке, собственники активно переводят офисные проекты в апартаменты, поскольку спрос на жилье в Москве падает наименьшими темпами. Однако, по мнению аналитиков БЦ «Парк Победы», уже сегодня обостряется конкуренция «апартаментов из офисов» с апартаментами в составе жилых комплексов, и последние имеют существенные преимущества.
На западных рынках кризисы часто становятся спусковым крючком для редевелопмента бизнес-центров и даже целых бизнес кварталов в жилые апартаменты, гостиницы или многофункциональные комплексы. В Лондоне, например, гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House в апарт–отель Adagio, во Франкфурте с 2007 года выдавались государственные субсидии на переделку офисов в многоквартирные дома в связи с нехваткой жилья в новом деловом центре Германии. В России первые примеры редевелопмента офисов в жилье были реализованы в 2008-2009 годах в связи кризисом и падением спроса на офисы. За 2015 год и первое полугодие 2016 года десятки офисных проектов Москвы стали апартаментами. Перемены наблюдались в крупных проектах, таких как «Царская площадь», «Пресня Сити», где из офисов в апартаменты проекты «переделывались» еще на бумаге, «Савеловский Сити», где одна их офисных башен была перепроектирована в апартаменты в процессе строительства, а также в ряде масштабных проектов освоения промзон. На этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты, а редевелопмент уже готовых офисных помещений произошел в более чем 20 проектах, среди которых Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира», Tivoli, «9 Акров», «Хороший дом», TriBeCa APARTMENTS, Riverdale, «Резиденция Знаменка», «Дом Гельриха», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Цветной 26», PETROVSKY APART HOUSE, «Дом на Красина» и др.
Процесс трансформации офисов в апартаменты продолжает набирать темп. KR-Properties начала реализацию проекта Studio #12 на основе помещений потерявшего актуальность офисно-складского комплекса в районе Марьина Роща. Компания O1 Properties в начале 2016 г. начала редевелопмент бизнес центров класса В на базе старых административных и промышленных зданий под комплексы апартаментов лофт-формата. Например, в мае текущего года компания анонсировала старт продаж апартаментов в БЦ «Большевик» площадью 73 тыс. кв. м. (реконструированная одноименная бывшая кондитерская фабрика) и возможную реконструкцию нескольких блоков бизнес-центра «АВИОН» площадью 18,5 тыс. кв.м. В «Большевике» апартаменты бизнес-класса уже поступили в продажу, они займут три корпуса общей площадью 13,7 тыс. кв. м, завершение реконструкции намечено на 2017 г. Компания также может пересмотреть концепцию бизнес-центров Greendale на улице Октябрьской и «Кутузов» на улице Василисы Кожиной. По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также будет реализован как комплекс апартаментов с торговой частью. Компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».
С точки зрения доходности для девелопера, основным преимуществом редевелопмента в апартаменты является более быстрый выход из проекта, поскольку коммерческая недвижимость чаще предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его реализации, а апартаменты сразу реализуются в собственность.
Однако, при переводе из офисов в жилые апартаменты возникают существенные проблемы, и с ростом числа проектов они становятся заметнее. Прежде всего, это большая глубина зданий (25-30 м против 15-17 м в жилых проектах), сплошные стеклянные фасады, часто без открывающихся окон, отсутствие лоджий и балконов, что зачастую не позволяет создавать эффективные планировки для реализации под жилье. Девелоперы по-разному решают проблемы. Так, в одной из офисных башен «Савеловского Сити», большая глубина здания была компенсирована организацией кладовых помещений, примыкающих к центральному ядру здания, где размешены лифтовые холлы и эвакуационные лестницы. Юрий Гума, коммерческий директор БЦ «Парк Победы»: «Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Межквартирные и межкомнатные стены, в местах их примыкания к сплошному остеклению фасадов, зачастую сложно сделать достаточно звукоизолированными для требований жилых проектов».
При перепланировке помещений потребуется устройство дополнительных перегородок, чтобы разделить помещение. Если для офисных блоков типична нарезка от 100-120 кв. м, то для жилых апартаментов комфорт и бизнес классов, квартирография должна быть представлена студиями 27-30 кв.м, однокомнатными и односпальными квартирами 35-45 кв.м., двукомнатными и двуспальными апартаментами площадью 50-65 кв. м. и реже – трехкомнатными апартаментами от 75 кв. м. Поэтому при перепрофилировании офисного центра в жилой объект, сложностью могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений: необходимо устройство дополнительных инженерных шахт и прокладка дополнительных коммуникаций для обеспечения каждого объема. Многократно возрастают инженерные нагрузки по водоснабжению и канализированию, повышается объем потребления электричества за счет мелкой нарезки помещений. Во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция, что часто избыточно для апартаментов комфорт-класса, отсутствует возможность открытия окон. Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов. В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации.
Между тем, апартаменты – самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, поскольку у апартаментов юридического статуса жилых помещений, к ним нет отдельных требований, поэтому менять назначение не нужно. Апартаменты, в отличие от жилья, не имеют социальной нагрузки и жестких требований по инсоляции, на них не распространяются и прочие нормы СанПиН для жилья (шумоизоляция, вентиляция и т. п.). По данным Colliers International, переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет, а расходы составляют от 30–50 тыс. руб. на 1 кв. м.
Поэтому, массовый перевод апартаментов из офисов формирует дополнительное предложение на рынке жилья, которое начинает конкурировать с апартаментами, запроектированными изначально под жилье и часто расположенными в составе жилых комплексов. Они лишь по статусу не являются жильем, из-за отсутствия социальной инфраструктуры и недостаточной инсоляции части помещений. При этом помещения запроектированы как жилье, но с меньшими площадями, имеют закрытые дворовые территории и привычную для жилья инфраструктуру. Среди таких проектов можно назвать «Ясный», «Перовский», «Октябрь», «Отражение», «Золоторожский», «Березовые Аллеи», «Cleverland». Очевидно, что если речь не идет об уникальных локациях в историческом центре Москвы или лофт-проектах на площадях дореволюцонных фабричных помещений, то для конечного потребителя апартаментов более привлекательны именно апартаменты в составе жилых комплексов, где есть привычная инфраструктура.
Справка о проекте БЦ Парк Победы