Расприватизация квартиры. Когда это выгодно и как ее провести.
Краткое содержание:
Принятый в 1991 году Закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” впервые позволил гражданам оформить в собственность объекты жилой недвижимости, которые они занимали по договору социального найма. Каждый спешил воспользоваться своим законным правом и оформить в собственность бесплатно свои квартиру, коттедж или дом, не задумываясь о правовых и финансовых последствиях приватизации.
Вначале 2010 года результатом таких необдуманных действий стала повальная расприватизация (деприватизация) квартир, поскольку оказалось, что квартира в собственности – это не всегда выгодное вложение, и в ряде случаев выгоднее проживать в муниципальном (государственном) жилье. Попробуем разобраться, в чем суть деприватизации, когда она выгодна и как ее оформить.
В чем суть деприватизации и чем она выгодна?
Деприватизация – это юридическая процедура перевода жилой недвижимости, находящейся в собственности гражданина (граждан), в государственную или муниципальную собственность. Иначе говоря, возврат ранее приватизированной муниципальной квартиры в собственность государства или муниципалитета.
Выгодна ли деприватизация? Можно сказать, что да, если только у собственника нет конкретных планов распорядиться приватизированной недвижимостью (подарить, продать или передать по наследству). При деприватизации выгода будет существенной, поскольку:
Кроме этого, деприватизация позволит семье получить квартиру большей площади путем участия в государственных жилищных программах, если площадь социального жилья будет соответствовать условиям таких программ.
Деприватизация будет выгодной также и для одиноких престарелых граждан, у которых нет родственников. Нередко такие граждане становятся жертвами мошенников, посягающих на их жилье. Проведенная деприватизация избавит их от этой проблемы.
Из минусов деприватизации можно назвать невозможность распоряжения своей квартирой. Речь идет не только о продаже, передаче по наследству или дарении, но и сдаче в аренду. Если, например, гражданин задумает сдавать жилую площадь в аренду на условиях незаконного обогащения (без договора аренды) и без соблюдения соответствующей процедуры (согласия муниципалитета), то такие действия чреваты административным судопроизводством и серьезными штрафами с возможным аннулированием договора социального найма.
Когда можно деприватизировать квартиру?
Деприватизацию квартиры можно проводить при наличии следующих условий:
На сегодняшний день вопросы деприватизации регламентированы двумя законами: федеральным законом от 04.07.1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилого фонда в Российской Федерации” (ст. 9.1) и федеральным законом “О введении в действии Жилищного кодекса РФ” (ст. 20). Отдельный закон о деприватизации жилых помещений в России так и не принят, поэтому на местном и региональном уровне принимаются свои нормативные правовые акты, определяющие порядок и условия деприватизации жилых объектов.
Следует знать, что приватизировать жилую недвижимость можно только раз в жизни. Поэтому в случае деприватизации квартиры повторно участвовать в приватизации любого объекта жилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет уже нельзя. После возврата квартиры в муниципальный жилой фонд с бывшими собственниками заключается договор социального найма, и из собственников они превращаются в нанимателей жилого помещения с правом пользования квартирой в особом правовом режиме.
С чего следует начинать?
Как указывалось выше, органы местного самоуправления вправе устанавливать на своих территориях отдельные правила деприватизации жилого фонда (ст. 9.1 закона “О приватизации жилого фонда в РФ”). В указанных регламентах могут содержаться не только сроки и порядок принятия решения, но и дополнительные основания для деприватизации жилых помещений. В связи с этим до направления заявления необходимо будет ознакомиться с порядком и условиями этой процедуры, включая процедуру последующего заключения договора социального найма.
На этом все. Если статья была полезна – приглашаю к обсуждению.
Все, что нужно знать о деприватизации квартиры
В последние десятилетия россияне активно стремились приватизировать жилье в собственность. Но сегодня для многих пенсионеров, особенно одиноких, содержание собственных квартир становится непосильным бременем. Однако приватизированное ранее жилье можно передать обратно муниципалитету, что позволит сократить расходы на его содержание. В каких случаях квартиру можно «вернуть» и как это сделать грамотно, рассказывает адвокат Ольга АЛЕШИНА.
Когда квартиру можно «вернуть»
Расприватизация (деприватизация) представляет собой перевод жилья, принадлежащего на праве собственности гражданину,
в муниципальный жилищный фонд социального использования. После передачи квартиры муниципалитету она предоставляется бывшему собственнику на условиях социального найма с подписанием соответствующего договора. Таким образом, проживающий в квартире гражданин перестает быть собственником и становится ее нанимателем.
Важно! Расприватизировать можно не любую принадлежащую
на праве собственности квартиру.
Жилплощадь должна соответствовать одновременно следующим условиям (ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», далее — Закон):
1. Квартира должна быть получена в результате приватизации.
Если недвижимость ранее была куплена, подарена или получена по наследству, деприватизировать ее не получится, даже если прежний собственник жилье получил в процессе приватизации. Воспользоваться указанным порядком может только тот, кто первоначально заключал договор приватизации.
2. Квартира является единственным местом проживания.
Если в собственности имеются еще «квадратные метры» или собственник прописан в другом месте, вернуть жилплощадь не удастся. После деприватизации бывшему собственнику квартира предоставляется на условиях социального найма, которым могут воспользоваться только граждане, нуждающиеся в жилье. При наличии иной жилплощади указанный договор заключен быть не может.
3. Жилье не должно иметь обременений.
Не получится расприватизировать квартиру, на которую наложен арест или она сдана в аренду, находится в залоге или имеет иные ограничения.
Важно! После передачи жилья в муниципальную собственность повторно приватизировать эту или другую квартиру нельзя. Законом право на приватизацию предоставляется однократно (ст. 11 Закона). Исключение составляют те граждане, которые участвовали
в приватизации, будучи несовершеннолетними. После 18 лет они могут воспользоваться таким право еще один раз.
Когда расприватизация невозможна
В случае если квартира была приватизирована несколькими гражданами и оформлена в долевую собственность, вернуть ее муниципалитету возможно только при согласии всех собственников. Если кто-то из них не согласен на деприватизацию, принудить его к этому невозможно. Если один из собственников является несовершеннолетним, то потребуется также получить разрешение органа опеки и попечительства.
Не получится вернуть жилье, в котором была произведена самовольная перепланировка, без получения соответствующих разрешений. Прежде чем расприватизировать квартиру, в которой возведена дополнительная перегородка или совмещен санузел, придется узаконить перепланировку в суде.
Важно! Признание аварийным дома, в котором находится квартира,
не является препятствием к расприватизации.
Большинство муниципальных образований не принимают обратно в свою собственность жилье, по которому имеются неоплаченные долги по коммунальным услугам, капремонту или налогам. Прежде чем начинать процедуру деприватизации, потребуется погасить все имеющиеся задолженности.
Также не получится вернуть квартиру, если после приватизации в ней были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) граждане, не участвовавшие в приватизации, поскольку у них имеется право пользования квартирой. Расприватизация будет возможна только после выписки таких лиц с жилплощади.
Процедура расприватизации
Вопрос о передаче приватизированного жилья обратно в муниципальную собственность федеральным законодательством никак не урегулирован. Каждое муниципальное образование самостоятельно устанавливает правила и порядок указанной процедуры. Расскажем, как могут деприватизировать квартиру москвичи (Закон города Москвы от 06.11.2002 №60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных помещений»).
Для расприватизации необходимо обратиться в службу «одного окна» департамента городского имущества города Москвы
в своем административном округе.
Ее сотрудники оформят заявление о передачи квартиры в собственность города Москвы. На приеме должны присутствовать все собственники или их представители по доверенности, заверенной нотариусом, которые лично подписывают заявление. Для оформления потребуется предоставить паспорта всех собственников с копиями и документы на квартиру (договор приватизации, свидетельство или выписку из ЕГРН).
Заявление с приложенными документами рассматривается департаментом в срок не позднее 60 дней с момента приема. За это время будет проверено, является ли передаваемая квартира единственным жильем заявителей, не имеет ли жилплощадь обременений и неоплаченных задолженностей. При положительном решении готовится договор передачи квартиры, на подписание которого вызываются все собственники либо их представители по доверенности. Заключенный договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.
Важно! Деприватизация осуществляется безвозмездно, никакая плата с собственников жилья не взимается.
Расприватизированная квартира после завершения процедуры передачи предоставляется бывшим собственникам по договору соцнайма,
в который включаются все прописанные на жилплощади лица. Заключается договор также в службе «одного окна».
Важно! При последующей выписке из расприватизированной жилплощади право пользования квартирой прекращается
и восстановлению не подлежит.
В чем выгода?
После деприватизации бывший собственник освобождается от оплаты взносов на капитальный ремонт и налогов на имущество, которые увеличиваются ежегодно. Потребляемые коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение, газ, отопление и прочие) продолжают оплачивать граждане, проживающие в квартире.
Одинокие пожилые граждане, владеющие драгоценными «квадратными метрами», часто становятся жертвами мошенников. Расприватизированная квартира для черных риелторов не будет представлять интереса, поскольку завладеть ею они не смогут. Таким образом, передача жилья муниципалитету служит своеобразным гарантом того, что пенсионер может спокойно жить в своей квартире, не опасаясь оказаться на улице по вине мошенников.
Но расприватизированную квартиру не получится продать, подарить, оставить в наследство или оформить на нее договор ренты. Таким образом, передавать квартиру муниципалитету или оставаться ее собственником, необходимо решать в каждом случае индивидуально, оценив все преимущества и недостатки и учитывая свои финансовые возможности.
Перевод квартиры в муниципальную собственность
Что такое расприватизация
Понятие подразумевает под собою процесс перехода права собственности на квартиру от частного владельца к государственным органам (как правило, к муниципалитетам). Гражданин перекочевывает из категории владельцев дома или квартиры в нанимателя помещения.
Существуют 2 формы процедуры отчуждения недвижимости:
Непосильное налоговое бремя
С 2015 года расчет налога на частную недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки владения, а не на основе инвентаризационной стоимости, как это было раньше. Кроме того, полномочия по окончательному размеру платежа отдаются «на откуп» органам местного самоуправления субъектов.
Общеизвестно, что кадастровая оценка реально приближена к рыночной стоимости. Не исключено, что с нововведениями в налоговое законодательство эта оценка может возрасти. И даже учитывая 5-летний поэтапный переход на новую систему налогообложения, для малообеспеченных людей платеж может стать не подъемным даже при владении скромным жильем.
Существенное снижение размера коммунального платежа
Проживание в квартире на основе социального найма ощутимо уменьшает расходы квартиросъемщика на оплату коммунальных услуг.
Улучшение жилищных условий
Этот момент несколько спорный. В случае признания строения аварийным, государство гарантирует нанимателю предоставление нового жилья из расчета социальных нормативов (18 «квадратов» на человека).
В этих же условиях владельцу недвижимости муниципальные органы обязаны предоставить равноценное жилье.
Передача жилья в муниципальный фонд – правовой инструктаж
Если ранее для подобного юридического хода требовалось судебное решение, то сейчас, допустим, отказ от частного владения недвижимостью в досудебном порядке. Эта возможность гражданам предоставлена после 20.05.2002 года, когда в приватизационный ФЗ добавили рассмотренную нами выше статью 9.1.
Инициатором процесса передачи недвижимости выступает только собственник жилья. Порядок действий при этом следующий:
Перед тем как сдать квартиру государству, в ней необходимо провести минимальный косметический ремонт (при неудовлетворительном состоянии). Если имеется незначительная перепланировка квартиры, все нужно оформить надлежащим образом. Вполне вероятно, что при несанкционированном переустройстве помещения придется заплатить штраф.
При добровольном отказе от недвижимой собственности следует «семь раз отмерить, а потом только отрезать»: повторная бесплатная приватизация недоступна. Однажды гражданин воспользовался этим правом (ст. 11 закона о приватизации), и теперь даже ту квартиру, в которой он продолжает проживать, придется выкупать у государства.
А вот члены семьи собственника, не достигшие 18 лет на момент участия в деприватизации, смогут воспользоваться правом безвозмездного получения от государства квартиры в частное владение.
Документы
Перечень предоставляемых муниципалитету документов включает:
Нюансы добровольной передачи квартиры
Любые юридически значимые действия с недвижимостью имеют массу оговорок и тонкостей, которые необходимо учесть.
Основные моменты касаются: