Присоединение территории СНТ к населённому пункту. Условия и возможности
Говорим о проблемах перевода или присоединения территории СНТ к населенным пунктам. Если вы уверены, что вхождение в территорию населённого пункта приведёт к автоматической ликвидации СНТ, дальше можете не читать.
Уже понятно, что люди, пишущие в комментариях к статьям или другие авторы, в публикациях на данную тему, сознательно или в силу незнания предмета темы, обходят стороной сам механизм трансформации и необходимого пакета документов, для предполагаемых изменений.
Что говорит 217-ФЗ «О садоводстве» о процедуре изменения земель с категории сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, правильный ответ – НИЧИГО. В этом случае руководствуемся, Земельным и Градостроительными кодексами.
Процесс выглядит следующим образом.
Включение территории СНТ, в границы населённого пункта приведёт к изменению площади и конфигурации территории деревни или села. Разрабатываются поправки к генеральному плану и схему территориального планирования района. Эти изменения утверждаются депутатами муниципального района.
Вот с этого момента стоит задаться вопросом, а чем как территория можем, понравится или быть полезными для развития поселения и района, кроме дополнительных расходов для бюджета.
Без, ответа на этот вопрос, остальные действия не стоит планировать и начинать.
На что будут смотреть депутаты при принятии решения, конечно, насколько соответствует внутренняя инфраструктура действующим регламентам и правилам по сельским населенным пунктам (СП 42.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*). Проект однозначно будет отклонён, если, например дороги внутри СНТ не соответствуют нормативам хотя бы по ширине. А в большинстве «старых» СНТ, внутри не проезды, а узкие полоски, по которым даже грузовой транспорт, например фура, не пройдёт. И как бы не казалась эта проблема не столь значимой, она имеет приоритетное значение.
Можно и расширить внутренние проезды, но кто даст возможность оттяпать от своего участка хоть пять очень родной землицы. Большинство живёт по принципу- ни пяди соседу/врагу.
Другая проблема СНТ, участки, имеющие статус « Ранее учтённые », которые заброшены и собственник неизвестен. Даже наличие хоть одного такого участка, приведёт к отказу в рассмотрении заявления, поскольку в поселениях и так много проблем с такими землями. А решать проблему приходиться только в судебном порядке. По сведениям Росреестра, таких участков 25 миллионов. Все 100% участков должны быть в собственности.
Администрация и депутаты будут учитываться и другие факторы:
Надо понять одну простую вещь, что решение принимают местные депутаты исходя из понимания полезности и финансовых возможностей бюджета.
Земли для сельхозпроизводства, это наиболее сложная категория для перевода. Ценность приведенного Примера (ссылка внизу) в том, что приложены все письма и обоснования для принятия решения. Документ размещен в системе ФГИС ТП начало августа 2020г.
Подписывайтесь на канал и участвуйте в обсуждении. Не забудьте поделиться ссылкой в социальных сетях.
Пример на действующий проект документа (Обоснование) 16 Мб.
Как перевести СНТ в населенный пункт
И до пандемии россияне традиционно выезжали на дачный отдых. Демографы считают, что в стране более 60 млн дачников. Это бесспорное мировое лидерство. С объявлением о режиме самоизоляции и карантине многие устремились на дачу. А если нет своего садового дома? Искали подходящий вариант и арендовали. Возник даже дефицит загородных домов в Подмосковье, да и в других регионах.
Однако жизнь в дачном поселке могла бы быть комфортнее. Олег Валенчук, занимающий пост председателя Союза садоводов и члена Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы, напомнил, что механизм преобразования садового товарищества в населенный пункт уже существует. Ведь, по его словам, традиционно около 10% садоводов живут на даче круглый год.
Очевидная проблема заочного голосования
Пока острее всего стоит проблема голосования. Из-за ограничительных мер собраться невозможно. Есть хорошая инициатива — введение законопроекта, позволяющего проводить общие собрания членов садового товарищества онлайн, в удаленном режиме. Правда, пока еще документ не вступил в силу.
Потому выбрать нового председателя непросто. А когда полномочия главы истекают — банки могут начать блокировать счета СНТ. Это влечет за собой невозможность ремонта дорог и электросетей, вывоза мусора и пр.
Так почему бы не разрешить людям голосовать заочно? Олег Валенчук отметил, что граждане готовы к таким нововведениям, но есть территории, где это технически невыполнимо. Чиновник привел пример — вблизи садового товарищества находится вышка одного сотового оператора, а интернет от других операторов пропадает. Однако депутат обнадежил, что вопрос уже прорабатывается.
Стать деревней
Для населенных пунктов (городов, поселки, деревни и др.) есть свои плюсы — помимо отсутствия необходимости платить членские взносы. Главным образом — социальная инфраструктура. Это строительство медучреждений, открытие детсадов и школ, магазинов и развлекательных заведений. Также статус позволяет рассчитывать на прокладывание инженерных сетей, дороги и др. Это важно, если большую часть года люди проживают именно здесь.
По словам Олега Валенчука, смена статуса возможна. Но и тут всем проживающим в СНТ надо проголосовать. После этого — рассказывает он — идет обращение с протоколом этого решения (принятого на общем собрании) в муниципалитет. Далее придется подождать, что решат органы местного самоуправления, которые, как считает чиновник, даже заинтересованы в большем числе налогоплательщиков. Депутат подчеркнул, что налоги возрастут:
Присоединение к населенному пункту
Работает другой механизм — включение СНТ в границы ближайших населенных пунктов. Для этого нужно утвердить или изменить действующий генеральный план округа или городского поселения, схему планирования муниципалитета — где это товарищество находится. Это трудоемкий процесс. Ведь категория земли должна быть изменена с сельскохозяйственного назначения на «земли населенных пунктов», что может занять пару лет.
Никита Чаплин, первый заместитель председателя Мособлдумы, уточнил, что со сменой статуса кадастровая стоимость объекта увеличится на 15-20% (налоги возрастут), а ворота на въезде в товарищество будут снесены.
Еще минус
Олег Валенчук отметил, что если дом гражданина станет частью населенного пункта, то, по сути, станет вторым жильем. И дачу станут учитывать при постановке человека на очередь для расширения жилищной площади.
Прописка в садовом доме
Можно прописаться в садовом товариществе. Если в Подмосковье, то документы подают в МФЦ, а в других регионах, как правило, через миграционную службу или паспортный стол. Но дом должен быть именно жилой, капитальный. Это и утепление, и коммуникации (электричество, водопровод и др.).
Олег Валенчук посоветовал садоводам рассмотреть все «за» и «против» перевода в населенный пункт.
Справочник СНТ. Как СНТ перейти в деревню
Намучившись со сбором членских и целевых взносов, оплаты потребленной электроэнергии, уплаты налога на земли общего пользования (ЗОП), контроля за ведением бухгалтерии в СНТ, обустройством дорог, водопровода и электросетей многие приходят к выводу о необходимости перехода из СНТ в деревню или поселок.
Правовые аспекты ликвидации СНТ описаны в ст. 28 217-ФЗ и ст. 61-64 ГК РФ.
Ст. 17 (пункт 23, часть 1) 217-ФЗ определяет процесс ликвидации юрлица, указывая на создание ликвидационной комиссии. В течение 3-х рабочих дней после принятия решения о ликвидации необходимо в письменной форме сообщить об этом в регистрационные органы, то есть уведомить их о том, что СНТ находится в процессе ликвидации.
Местная администрация устанавливает алгоритм действий, определяя количество жилых домов для образования нового муниципального образования, руководствуясь местным Законом об административно-территориальном устройстве.
Возможный механизм перехода
1. Проведение общего собрания садоводов о ликвидации СНТ как юрлица и переформировании его в сельское поселение (не менее 2/3 голосов от общего количества членов СНТ).
2. Утверждение на ОС ликвидационной комиссии, которая будет представлять интересы СНТ во всех гос.органах без доверенности.
3. Уведомление ИФНС о ликвидации СНТ.
4. Произведение полного расчета по договорам, заключенным от имени упраздняемого юрлица.
5. Составление и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационного баланса.
6. Направление заявления в Росреестр об отказе от права собственности на ЗОП, согласно ст. 56 «Особенности осуществления гос.регистрации прекращения права собственности на ЗУ или земельную долю вследствие отказа от права собственности» 218-ФЗ, с одновременной подачей документов для регистрации ликвидации СНТ и внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ (с уплатой госпошлины).
4. Направление заявления в Энергосетевую компанию о принятии на баланс электросетей как бесхозяйных и переход на прямые договора с пониженным сельским тарифом.
5. Направление заявления в муниципалитет о решении ОС с приложениями всех остальных заявлений для изменения Плана территории и внесения в него вновь образованного образования.
Обоснование ликвидации СНТ и переформирования его в сельское поселение
Во-первых, не надо оплачивать членские и целевые взносы, а также налог на ЗОП.
Во-вторых, электросети автоматически передаются в энергосбытовые компании как бесхозяйные, а все пользователи переводятся на прямые договора с энергосбытом. Таким образом, исчезает необходимость оплаты потерь и расходов на общее имущество (фонари, насосы и т.п.). Снизится тариф на электроэнергию (для сельского поселения он ниже).
Содержание дорог и их освещение ложится на плечи муниципалитета.
Если к вашему СНТ не ходил автобус, то теперь муниципалитет должен организовать транспортную доступность до вновь образованного поселка.
Минусы ликвидации СНТ
1. Если муниципалитеты не изыщут денег на развитие нового поселка, то найдут УК, которая будет заниматься тем же, чем и правление СНТ, но только плату за свое обслуживание будет собирать ежемесячно. На выходе может получиться сумма больше, чем вы уплачивали ранее в СНТ.
2. Механизм перевода земель из категории для садоводства в категорию ИЖС достаточно длителен. А если вы так и останетесь в категории земель для садоводства, то у муниципалитета не будет никаких законных прав и обязанностей заниматься благоустройством вашей территории.
3. Заброшенные участки могут скупить коммерческие организации, которые построят на них гостиницы, автомойки и т.п., уничтожив тихую загородную жизнь.
4. Если все земли СНТ будут переведены в ИЖС, то, соответственно, возникнет необходимость построить дом в течение 3-10 лет («Собственник ЗУ, предназначенного для ИЖС, должен приступить к использованию его по назначению в течение 3 лет», ст. 284 ГК РФ) во избежание начисления штрафных санкций, согласно КоАП.
Таким образом, прежде чем принимать решение о ликвидации СНТ и образовании сельского поселения (либо присоединении к деревне), надо взвесить все за и против, проконсультироваться в местных органах власти о конкретных требованиях и процедуре, посчитать денежные и временнЫе затраты.
Буду рада услышать ваши конструктивные предложения. Возможно, кто-то уже прошел этот процесс и сможет рассказать, с какими трудностями можно столкнуться на этом пути. В любом случае, тема актуальная, и многие держат ее в уме на будущее.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, делитесь в соцсетях и обсуждайте!