Как перевести собственный дачный (садовый) участок в ИЖС — актуальная инструкция
Здравствуйте. Здесь написано о переводе дачного/садового участка в ИЖС. Моя инструкция универсальная. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте находится участок. Инструкция подходит для любого участка. Единственное, чтобы он был оформлен в частную собственность. Для участков, которые находятся в аренде или пользовании, инструкция отличается. Cкоро опубликую и ее.
Важная теория
В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно.
Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.
Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.
Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ.
Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ.
Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.
В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — подробнее. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено.
Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоустанавливающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать онлайн выписку из ЕГРН на участок; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра.
ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
ВРИ и категория в выписке из ЕГРН
Требования для перевода
Перевод участка из СНТ в ИЖС
Можно ли перевести земельный участок со статусом СНТ в ИЖС? Этот вопрос мучает всех людей, рассматривающих покупку земли для строительства дома. Специалисты компании «Золотой Стандарт» подробно рассказывают о том, в чем заключается разница и какие преимущества есть у данных категорий. Бонусом делимся подробным алгоритмом действий!
Земля СНТ и ИЖС: в чем разница?
Решив купить земельный участок и озадачившись вопросом поиска, можно увидеть, что среди всех предложений, участки предназначены различными категориями. Наиболее популярными среди них остаются ИЖС и СНТ.
Участки с назначением ИЖС предназначаются для индивидуального строительства. Купив землю, вы можете возвести на ней дом, коттедж. Существует ограничение по этажности – не более 3 –х. Примечательно, что участки с таким назначением, как правило, находятся в черте города и отличаются близостью всех линий коммуникационных систем.
К основным преимуществам земли ИЖС можно отнести следующие факторы:
Что касается плюсов, участков СНТ, то к ним можно отнести следующие аспекты:
Как правило, участки СНТ находятся в садовых товариществах и дачных кооперативах. Выбор подходящего варианта должен быть основан на том, как вы собираетесь использовать землю. К примеру, если вы хотите построить дом для семьи, то лучше, конечно, выбирать землю ИЖС. Желаете благоустроить сад и заняться выращиванием клубники? В этом случае лучше приобрести участок СНТ.
Как перевести участок СНТ в ИЖС?
Многие люди покупают участки в дачных кооперативах так как цена их значительно ниже. В дальнейшем такой участок можно перевести в ИЖС и построить на нем дом, прописаться. Самое главное здесь – это соответствие участка ряду требований. Как минимум, не должно быть запрета на федеральном уровне.
Для перевода участка из СНТ в ИЖС, первоочередно нужно подготовить пакет документов:
В случае, если участок был куплен в браке или же есть другие собственники, то необходимо их нотариально заверенное согласие.
С этим пакетом документов необходимо обратиться в администрацию, в отдел, который занимается земельными вопросами.
Большое количество участков СНТ в России входит в состав садовых товариществ. Если статус земли меняется, то это подразумевает отказ от членства. Его необходимо оформить официально, согласовав этот вопрос с председателем.
Что касается сроков рассмотрения заявлений о переводе из СНТ в ИЖС, то они могут быть абсолютно разными. Все зависит от региона и режима работы местных органов самоуправления. Однако, как показывает практика, все решается примерно за месяц-полтора. Максимальный срок рассмотрения – 60 дней со дня подачи заявления.
Перевод участка осуществляется на безвозмездной основе. То есть за смену статуса ничего платить не нужно, но дополнительные расходы все-таки могут возникнуть. Например, на оплату работы юристов, нотариусов. Заплатить придется и за выписку из ЕГРН, однако сумма выписки н превышает 500 рублей, в зависимости от региона.
Сотрудничество с АН «Золотой Стандарт»
Если вы желаете купить недвижимость в Сергиевом Посаде, то обращайтесь к сотрудникам нашей компании! Дом, дача, квартира или земельный участок – мы найдем объект, идеально соответствующий всем вашим требованиям и пожеланиям: от цены до расположения на карте города!
Решив купить земельный участок категории СНТ, вы можете рассчитывать на нашу квалифицированную помощь. Мы будем рады найти для вас идеальный объект, где вы сможете построить дом, вырастить сад и просто наслаждаться отдыхом за городской чертой!
Как перевести землю из СНТ в ИЖС
Далеко не все граждане России желают иметь садовый земельный участок, в особенности жители больших городов.
Но приобрести участок в садовом некоммерческом товариществе дешевле и проще, чем землю в населенном пункте.
Существует ли законная возможность перевода категории земель — из СНТ на земли под ИЖС? Каким образом изменить назначение участка из СНТ в жилищное?
Правовой статус земельных участков
ИЖС – это вид разрешенного использования земельных участков, который связан с пользованием ими для цели строительства индивидуальных жилых объектов недвижимости – домов для постоянного проживания в них граждан.
Строительные работы выполняются на счет личных средств владельцев таких наделов.
Земли под ИЖС выделяются в отношении только граждан на праве собственности или по договору длительной аренды.
На участках с таким видом разрешенного использования допускается возведение капитальные объектов не свыше трех этажей и не выше 20-ти метров.
Участок в отношении физических лиц может предоставляться как в пределах городской черты, так и из территориальных зон садовых или дачных товариществ. Однако правовой статус таких категорий земельных участков различен.
СНТ — расшифровывается как садовое некоммерческое товарищество, оно представляет собой объединение граждан для ведения садового хозяйства, выращивания овощей и т.д.
Различие между землями ИЖС и наделами в СНТ заключается в назначении участков, выделяемых физическим лицам.
Садовые участки, обычно, находятся в сельскохозяйственных угодьях, а земли для ИЖС — на территории земель населенных пунктов.
Особенности участков
Чтобы установить различие в правовом статусе участков СНТ и земель ИЖС, следует соотнести правовой режим участков категорий земель, к которым относятся такие участки.
Земельные участки на территории России имеют определенным назначением.
Земли населенных пунктов предназначены для следующих целей:
Участки, находящиеся в границах поселения могут использоваться:
| Для ИЖС | т.е. для сооружения индивидуальных домов, в которых можно проживать круглый год и оформить постоянную регистрацию (прописку) |
| Для ЛПХ | ведение хозяйства для личных целей (выращивания овощей и фруктов, разведение птицы и скота и т.д.) |
| Для постройки садовых домиков | прочих хозяйственных построек, которые не приспособлены для постоянного проживания |
Строительство на участках ИЖС осуществляется при соблюдении уведомительного порядка — подачи в органы местного самоуправления уведомления о предполагаемом строительстве, при этом объекты должны соответствовать ГПЗУ.
Земли сельскохозяйственного назначения предопределены для:
| Осуществления | производства сельскохозяйственной продукции и ЛПХ |
| Ведения крестьянского фермерского | Хозяйства и животноводства |
| Садоводства, огородных работ | Сооружения садовых домов |
Строительство на земельных наделах в СНТ допускается, но такие объекты не будут приспособлены для постоянного проживания, поскольку, они, как правило, не подключены к к инженерным коммуникациям и не соответствуют требованиям, которые предъявляются к жилью.
Возможности использования садовых участков земли устанавливается указаниями ФЗ N 217-ФЗ от 29 июля 2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с п. 2 ст. 23 этого акта, возведение объектов капитального строительства на садовых участках допускается только в случае, если эти земли входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в отношении которых утверждены градостроительные регламенты, разрешающие возможность таких строительных работ.
Садовый домик может быть признан жилым, а жилой дом — садовым домиком согласно порядку, утвержденному Правительством РФ (Постановление от 28 января 2006 года № 47).
Садовые и огородные участки могут формироваться из категории земель поселений или из сельскохозяйственных угодий.
При сооружении жилого дома на садовом участке следует подать уведомление о начале строительства с приложением нужных документов, а после его завершения — уведомление о завершении строительства.
Для чего приобретаются
Землю под ИЖС обычно покупают для постройки частного жилого дома, в котором можно проживать круглый год.
Дополнительной причиной приобретения является возможность ведения подсобного хозяйства, посадки цветов.
Надел в садовом товариществе, обычно, приобретают граждане для ведения огородных работ, обустройства выращивания сельхоз. культур, разбитие грядок.
Строительство садового домика является второй причиной.
Перевод земли из СНТ в ИЖС
Участки земель, входящие как в категорию поселений, так и в категорию сельскохозяйственных земель, имеют свои преимущества и недостатки.
Несмотря на то, что участки, которые предназначены для жилищного строительства, обойдутся дороже для покупателя, чем земли в СНТ, и те, и другие обладают широким спросом.
Прежде всего, на участке ИЖС можно оформить постоянную прописку. Напротив, зарегистрироваться на адовом участке достаточно непросто.
Земельные наделы под индивидуальное строительство находятся в границах поселения, а, следовательно, уже имеют подключение к коммуникациям. Кроме того, развитие территорий выполняется за счет местных властей.
Как же поступить в ситуации, когда имеется лишь земли в СНТ, а стоит задача постройки жилого дома для проживания и регистрации в нем? В этом случае можно воспользоваться процедурой изменения категории земельного участка с СНТ на ИЖС.
Чтобы сменить назначение нужно выполнять ряд необходимых действий:
| Обратиться в орган местного самоуправления | и выяснить особенности такой процедуры и в какой отдел подавать документы. Как правило, это комитет по землеустройству соответствующего муниципального образования |
| Составить заявление | приложить к нему имеющуюся кадастровую и техническую документацию |
| Также нужно представить правоустанавливающий документ, подтверждающий собственность на участок | например, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, договор дарения и т.д. |
| В случае долевой собственности на землю | требуется предоставить согласие всех собственников на перевод в нотариальной форме. |
| Подождать решения администрации о переводе | в случае принятия положительного решения, заявителю будет выдан акт об изменении назначения участка. В случае отказа, заявитель получить мотивированное решение администрации в письменной форме |
Отрицательное решение по заявлению переводе земли может быть принято по следующим причинам:
| В отношении интересующего участка | действуют ограничения по изменению его назначения |
| Земельный надел не соответствует плану развития территории | и градостроительный регламент не позволяет присоединить эту территорию к муниципальному образованию |
| Заявителем предоставлен | неполный комплект документации |
Решение принимается муниципалитетом в течении 30 дней. В отдельных случаях перевод земли из 1-ой категории в другую достаточно просто, а иногда крайне сложно.
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую под магазин смотрите в статье: как перевести землю из ИЖС в коммерческую.
Законодательные акты
Правовой режим участков под ИЖС и под СНТ определяется нормативными положениями Земельного кодекса Российской Федерации.
Процедура перевода в другую категорию регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. под № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».
Также не нужно забывать о положениях Градостроительного кодекса РФ.
Можно ли перевести?
На законодательном уровне допускается изменять назначение одной категории на другую.
Но при этом необходимо собрать требуемые бумаги, а также дождаться завершения установленной процедуры, которая оканчивается принятием решения муниципальными органами.
Разрешение в переводе скорее всего будет принято при соблюдении следующих обстоятельств:
| Участок расположен | в населенном пункте или близко к городской черте. |
| Наличие сети инженерных коммуникаций | либо имеется возможность его подсоединения к коммуникациям |
| Отсутствуют обременения | или правовые ограничения на изменение статуса ЗУ |
Положительные и отрицательные стороны
В результате изменения назначения земли с СНТ на ИЖС, владелец участка получает как плюсы, так и минусы.
К преимуществам процедуры перевода относятся:
| Территория будет причисляться к землям населенных пунктов | а ее благоустройство будет выполняться за счет муниципального бюджета |
| Допускается строительство объекта недвижимости | индивидуального дома не более 3 этажей и 20 метров в высоту |
| Можно официально прописаться на участке | кроме того, рыночная стоимость земельного надело существенно повысится |
При этом имеются минусы смены категории:
| Кадастровая стоимость земли также увеличится | а это приведет к увеличению суммы имущественного налога |
| На участке необходимо построить объект капитального строительства | иначе участок может быть изъят за его нецелевое использование |
Порядок оформления
Для перевода земли из земель садового некоммерческого товарищества в земли под жилищное индивидуальное строительство нужно прийти на прием в местную администрацию, в ведении которого находится конкретное СНТ.
Первым делом нужно узнать, возможно ли изменение назначение соответствующего участка.
В случае однозначно отрицательного ответа, лучше не тратить время.
Если сотрудники администрации допускают смену категории, то можно начинать собирать необходимые документы.
После сбора пакета бумаг, следует подать заявление на перевод земель из категории СНТ в другую категорию.
В течение месячного срока после подачи ходатайства, сотрудники муниципалитета принимают решение.
При принятии положительного решения, заявитель получает акт о смене категории земельного участка, а при отрицательном — письменный отказ, который должен быть обязательно мотивирован со ссылками на действующие правовые акты.
Документы для перевода
Чтобы перевести участок нужно собрать комплект следующих документов:
В случае нахождения участка в долевой собственности, от них понадобится получить согласие на перевод земельного участка в письменной форме. Согласие должно быть заверено в нотариальной конторе.
Срок рассмотрения заявления
Самый существенный вопрос состоит в том, насколько долго по времени длится ожидание ответа из местной администрации.
По закону срок ответа не может превышать 1-го месяца, но на практике, можно ожидать и 2 месяца, но так получить положительное решение.
Если заявление с приложениями было принято для рассмотрения, то это не значит, что все документы правильно составлены. Потому нужно подготовиться к возможным трудностям.
Если муниципальные органы имеют свои намерения по поводу территории садового товарищества, то перевести землю в ИЖС будет крайне сложно.
Помимо этого, отдельные участки земли запрещено переводить на легитимных основаниях.
Поэтому перед тем, как приступать к процедуре сбора документов, следует удостовериться в том, что этот участок не имеет наложенных ограничений, он может быть переведен, а местные власти не имеют на него своих планов.
Смена назначения участка с СНТ на ИЖС непростое дело.
При возникновении каких-либо вопросов лучше обратиться за помощью к специалистам, которые в первую очередь проконсультируют, а затем подготовят все необходимые документы.
Видео: Как оформить ДОМ в СНТ? НОВЫЕ ПРАВИЛА с 1 марта 2019г!: