4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую
Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.
Решение принято
Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?
Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.
Насколько необходимо
Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.
Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:
Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.
В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.
Куда обращаться
В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.
Подготовка документов
Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.
При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:
В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.
Процедура
Принятие решения происходит в несколько этапов:
Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.
Финансовая сторона и сроки
Сколько всё это будет стоить?
В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.
Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.
Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.
Важные факторы
Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.
Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:
Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.
Другие вопросы
Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи. Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.
Как перевести землю из ИЖС в коммерческую
Не все граждане, которым принадлежат земельные участки под ИЖС, имеют намерение возводить на них жилые дома.
Кто-то из них уже решил свой жилищный вопрос, а у кого-то изменились планы в отношении участка и теперь хочет использовать свою землю для коммерческих целей.
Возможно ли это сделать? При соблюдении установленной процедуры перевода земли, которая предназначена для жилищного строительства в коммерческую, на таком участке можно будет вести бизнес и разместить торговую точку или отель.
Разберем алгоритм действий для такого изменения назначения участка, какие для этого требуются документы, и примерную стоимость этого процесса.
Категория земель
Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.
Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.
В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.
Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:
| Земли сельскохозяйственного назначения | участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу |
| Земли поселений | участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов |
| Земли особо охраняемых территорий | как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения |
| Земли водного фонда | запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов. |
| Земли лесного фонда | на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса. |
| Земли запаса | к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности |
| Земли специального назначения | на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д. |
Из всего разнообразия категорий земель, обычных граждан, как правило, интересуют только земли населенных пунктов и участки сельскохозяйственного назначения.
На сельхоз. угодьях можно разместить садовые и огородные участки, разводить скот, птицу, что жизненно важно для многих российских граждан.
Земли населенных пунктов – категория земельных участков, на которых допускается выполнение строительных работ по возведению индивидуальных жилых домов.
Разрешенное использование земель
Кроме такого параметра как категория земли, выделяется еще вид ее разрешенного использования. Виды разрешенного использования участков определяются согласно классификатору, принятому органом федеральной исполнительной власти. Классификатор ВРИ утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 г. № 540.
Поскольку обычного гражданина интересуют лишь только 2 категории земельных наделов, земли поселений и сельскохозяйственные угодья, рассмотрим их.
Земли, находящиеся в городской черте (в границах сельского поселения) либо вблизи нее могут предназначаться для:
| Для ИЖС | Земельные участки, на которых допускается возвести жилой дом |
| Для ЛПХ | земли для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) |
Сельскохозяйственные земли, которых так много на территории России, также делятся на ряд подгрупп исходя из вида разрешенного назначения:
Поскольку число граждан, стремящихся осуществить строительство индивидуального дома или ведения коммерческой деятельности постоянно растет, увеличивается и количество процедур переоформления земельных участков из одной категории в другую, их правового режима.
Нормативно-правовая основа
Перевод участка земли в другую категорию совершается в соответствии с порядком, установленным в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Этот правовой акт включает в себя исчерпывающий перечень требуемых действий, которые нужно выполнить правообладателю земельного надела для реализации процедуры смены его назначения.
Нужно понимать, что решение о переводе принимается исполнительными органами власти того уровня, в ведении которых находится соответствующий земельный участок.
В зависимости от расположения земли заявление о переводе направляется:
| Если участок в федеральной собственности | то заявка подается в Правительство РФ |
| Если земля в региональной собственности | то подача заявления осуществляется в органы исполнительной власти определенного субъекта РФ |
| При собственности муниципального образования | в местную администрацию |
Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий
Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.
К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.
Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.
Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.
Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.
Под магазин
Если у гражданина имеется земельный участок для жилищного строительства и он хочет организовать на нем небольшую торговую точку, то при соблюдении определенных условий эта задумка может быть воплощена в жизнь.
Нужно понимать, что смена назначения территории принадлежащего на праве собственности участка гораздо проще, чем перевод категории земли.
Строительство объекта коммерческого назначения на собственном земельном наделе возможно после написания заявления в администрацию соответствующего муниципального образования.
Заявление должно содержать конкретную просьбу гражданина:
| Предопределить для участка земли дополнительный ВРИ | При наличии индивидуальной жилой постройки на земельном наделе либо планах ее возведения вместе с объектом коммерческого здания, возможен как раз данный вариант, при котором участок получает назначение: ИЖС + торговое |
| Выделить участок под торговую точку из основной земли | и непосредственно у данного выделенного надела сменить вид использования |
Орган местного самоуправления принимает решение по поступившему заявлению владельца участка.
Положительное решение муниципалитета означает выдачу правообладателю земли акта о смене или расширении вида разрешенного использования участка.
Для того, чтобы повысить вероятность удовлетворения ходатайства собственника, можно собрать подписи владельцев соседних участков, которые не возражают против постройки магазина поблизости от них.
При сборе большинства подписей за размещение коммерческого объекта, это будет иметь решающее значения во время принятия решения должностными лицами местной администрации.
Под автосервис
Если у правообладателя земельного участка под ИЖС есть желание и необходимые навыки для занятия на принадлежащей ему гаражной постройке таким видом коммерческой деятельности, как автосервис, то это вполне возможно.
Для того, чтобы у органа местного самоуправления и отделения налоговой службы не возникали вопросы к предпринимателю, следует узаконить гаражное строение или на этапе строительных работ, или после завершения его возведения.
Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявление об изменении принадлежащего ему земельного участка из ИЖС в коммерческий.
В процессе принятия решения муниципальные органы учитывают месторасположение имеющегося участка под индивидуальное жилищное строительство.
В зависимости от расположения земли возможно принятие решения о дополнении способа использования под размещение автосервиса.
Также существенное значение при переводе участка отводится согласованию владельцев соседних участков.
При возражении против размещения автосервиса рядом с ними, добиться изменения вида использования будет очень проблематично.
Переоформление участка в коммерческую недвижимость прежде всего возможно при учете соседей, живущих недалеко от участка ИЖС.
Для застройки
Если участок имеет назначение для жилищного строительства, а гражданин имеет желание строить не жилой дом, а другой объект, то он может попробовать сменить вид назначения земли.
В администрацию муниципальных образований подаются множество ходатайств от населения по поводу перевода принадлежащих им участков.
В каждом конкретном случае решение принимается органом местного самоуправления индивидуально. При равных условиях, решения могут приниматься самые различные.
Для кого-то дадут разрешение на перевод земельного участка ИЖС под коммерческую недвижимость, а для кого-то примут отказ.
Орган местного самоуправления учитывает следующие факторы:
| Наложенные обременения | либо ограничения на интересующем участке земли |
| Перечень приложенных владельцем | земли правоустанавливающих бумаг |
| Одобрение или отказ в согласовании соседей | от размещения рядом с их жилыми домами объекта, в котором будет вестись бизнес деятельность |
Порядок действий
В случае, когда владелец участка решил о начале ведения своего бизнеса на частном участке под ИЖС, потребуется выполнить несколько элементарных действий:
| Собрать требуемые документы | подать заявку в администрацию населенного пункта. После вынесения решения в отношении определенного участка земли, это решение проходит согласование у руководителя муниципалитета |
| Прохождение публичных слушаний | они требуются для своевременного извещения владельцев соседних земельных участков. Перед тем, как обратиться в местную администрацию, желательно получить подписи жителей близлежащих домов. Если большая часть жителей не возражают относительно постройки на их улице торговой точки, автосервиса, гостиницы или другого коммерческого объекта, это имеет важное значение во время принятия решения муниципальными органами |
| Принятие решения | органами местного самоуправления |
При принятии положительного решения о переводе участка ИЖС в другое назначение, такая смена обязательно должна пройти процедуру регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
В какие органы обращаться?
Все земельные территории, предназначенные для ИЖС, обладают своими уникальными характеристиками и расположены в разных зонах.
В отдельных случаях при желании владельца участка осуществления строительства коммерческого объекта на нем, возможно проведение межевания для раздела существующего участка на 2 отдельных надела.
Один участок будет продолжать иметь вид разрешенного использования для индивидуального строительства и на нем допускается возведение жилого дома, при соблюдении действующих правовых норм (не более 3-х этажей и выше 20 метров).
А в отношении 2-го земельного надела потребуется обратиться с заявлением на имя руководителя местной администрации.
Не стоит забывать, что решение о переводе должно быть принято теми исполнительными органами, в ведении которых находятся соответствующие территории.
Заявление подается в соответствующие органы в зависимости от того, где расположена земля:
| Если интересующий земельный участок находится в федеральной собственности | то ходатайство направляется в Правительство Российской Федерации |
| Если же участок является региональной собственности | то заявку нужно подать в Департамент земельных отношений субъекта РФ |
Разрешение на перевод участка
Получение одобрения на изменение назначения участка с ИЖС под коммерческую недвижимость, означает получить положительное решение органа местного самоуправления на смену разрешенного использования.
Муниципальные органы выполняют рассмотрение полученных заявлений граждан об изменении правового режима участков в порядке их очередности.
Непременным условием является выполнение предварительного оповещения граждан о проведении публичных слушаний.
Принять участие в слушаниях могут все желающие, которые полагают, что принятым решением затрагиваются их интересы.
Граждане могут высказываться относительно их позиции и повлиять на принимаемое местной администрацией решение.
Решение может быть:
| Отрицательным | заявителю выдается отказ с мотивировкой причины отказа в письменной форме |
| Положительным | заявителю в этом случае выдается акт о смене разрешенного вида использования участка |
Необходимые документы
Перед подачей ходатайства в орган местного самоуправления на переоформление земли под автосервис, отель, магазин или другой объект коммерческой недвижимости, необходимо собрать определенный комплект документации.
К заявлению прикладываются следующие бумаги:
| Выписка из ЕГРН | Подтверждающая право собственности заявителя на земельный участок ИЖС |
| Кадастровый план | Если участок еще не состоит н кадастровом учете, то указывается идентификационный номер участка |
| План участка | всю имеющиеся документы по строящемуся коммерческому объекту |
Стоимость процедуры
Разумеется, на перевод участка земли из одного вида разрешенного использования в другой придется потратить определенную сумму денежных средств.
Стоимость расходов связана с такими факторами как:
| Надобность извещения граждан о проведении публичных слушаний | требуется заплатить за заметку в местном СМИ |
| Обращение в Департамент земельных отношений населенного пункта | в котором находится участок |
| Обращение | в земельную комиссию и иные учреждения |
Поэтому, необходимо принимать решение о переоформлении земли под ИЖС под коммерческую, тщательно все обдумав.
Возможно ли перевести дачный участок под ИЖС в 2020 году смотрите в статье: как перевести дачный участок под ИЖС.
Рекомендуется заранее подготовить бизнес-план предстоящего бизнеса, чтобы уяснить как скоро окупятся произведенные расходы на перевод участка и сооружение объекта недвижимости.
Видео: Как изменить целевое назначение земли?