Каковы особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и как он осуществляется?
Земля – базовый ресурс страны, относящийся к числу исчерпаемых и имеющих государственную значимость. По этой причине для максимального эффективного ее использования было решено разделить весь земельный фонд России на семь категорий.
Разъясняет правовой режим использования каждой территории Земельный Кодекс РФ. Чтобы поменять разрешенное использование участка, в исключительных случаях возможен перевод земель из одной категории в другую. Как его осуществить в отношении территорий сельхозназначения и что для этого потребуется, расскажет данная статья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Законодательная база
Переведение земельных объектов из одной категории в прочие регулируется статьей 8 Земельного Кодекса и Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ. На уровне субъектов государства приняты административные регламенты по предоставлению государственной услуги перевода.
Основания и условия
Земли сельскохозяйственного назначения – это участки территории за чертой населенных пунктов, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
- сельскохозяйственные пространства: пашни, сенокосы, пастбища, территории с многолетними насаждениями;
- зоны с местными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, постройками, необходимыми для производства и хранения сельхозпродукции.
Перевод территории из одной категории в иную необходим потому, что использование земли не по целевому назначению запрещено российским законодательством (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы рассказывали в нашей статье). Сельскохозяйственные пространства подлежат особой охране как ресурс государственной важности.
Но возможен такой вариант событий, что качество, характеристики, более рациональные и экономически выгодные варианты использования участков со временем изменятся. Поэтому нередки случаи, когда оптимальным решением является изменение целевого назначения земельных участков.
Основания для перевода участков сельхозназначения в другую категорию:
- изменение границы города или иного населенного пункта;
- строительство промышленных объектов;
- создание объектов здравоохранения и образования либо объектов культурно-бытового, социального назначения при невозможности иного варианта размещения;
- консервация земель;
- формирование ООПТ – особо охраняемой природной территории;
- нахождение полезных ископаемых;
- строительство автомобильных либо железных дорог, линий электропередач или связи; нефте-, газо- трубопроводов, иных подобных объектов;
- размещение коммунально-бытовых объектов, если иные варианты размещения данных сооружений невозможны;
- перемещение непригодных для дальнейшего сельскохозяйственного употребления территорий в состав лесного или водного фонда или земель запаса;
- выполнение международных обязательств государства для оборонного обеспечения.
Однако такой перевод не всегда возможен. Если кадастровая стоимость земельного объекта вполовину и более превышает средний уровень стоимости по муниципальному образованию или территория является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем, то смена категории такого земельного участка не удастся.
Ходатайство имеет право подать правообладатель участка либо гражданин или юрлицо, представляющее его интересы.
Правообладателями выступают землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитута (о том, как оформляется аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства или частного лица, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о нюансах заключения договора аренды таких земельных участков). Это могут быть как юридические лица, так и простые граждане.
Данный момент имеет очень большое значение, потому что если заявителем выступает ненадлежащее лицо, прошение будет отклонено без рассмотрения.
Подробная пошаговая инструкция
Как перевести участки сельхозназначения в другую категорию? Если возникла такая необходимость, первым делом нужно будет подать ходатайство. Перед этим следует убедиться в том, что данный участок находится на кадастровом учете и зарегистрирован как объект собственности в Росреестре.
Необходимые документы
Помимо прошения, при обращении в уполномоченный орган понадобятся такие бумаги, как:
- данные из государственного земельного кадастра со сведениями о земельном объекте;
- копия паспорта гражданина либо выписка ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц;
- данные из Росреестра;
- заключение государственной экологической экспертизы, если предполагается изменение земли сельхозназначения на особо охраняемую природную территорию;
- согласие собственника земли.
Прочие же документы запрашиваются исполнительным органом государственной власти в органах и организациях, в распоряжении которых они находятся. Однако распространены ситуации, когда уполномоченные органы требуют от просителя предоставления всего пакета бумаг.
Составление ходатайства
В ходатайстве обязательно должны быть отражены:
- права собственности на землю;
- кадастровый номер объекта;
- настоящая категория земли;
- интересующая категория земли для перевода;
- причина, по которой изменяется целевое назначение сельскохозяйственного объекта.
Также указываются все приложенные документы, необходимы для осуществления сделки по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Стоимость и госпошлина
Госпошлина будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного объекта (о методике расчета стоимости участка сельскохозяйственного назначения, можно узнать здесь). Чтобы ее узнать, на сайте Росреестра можно получить в течение пяти дней выписку из государственного кадастра, либо подать заявку в многофункциональный центр.
Куда обращаться и подавать бумаги?
Рассматривать прошения об изменении целевого назначения земельного объекта уполномочены:
- Правительство России, если речь идет о землях в государственной собственности.
- Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – в отношении территорий, находящихся в собственности субъектов России и земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности.
- Органы местного самоуправления – если речь идет не о сельхоз землях.
Сроки рассмотрения и принятия решения
Прошение должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев при подаче его в исполнительный орган власти и до трех месяцев – Правительством России. Ответ должен быть получен в течение 14 дней со дня принятия решения.
В исключительных случаях, если требуется запрос в другие госорганы или органы местного самоуправления, уполномоченное должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на тридцать календарных дней, уведомив заявителя.
Регламент процедуры
После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.
Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы.
Что происходит дальше?
Затем вносятся изменения в Росреестр и с этого момента перевод считается состоявшимся. Переоформление документов на право собственности на объект недвижимости в этой ситуации не требуется.
В каких случаях могут отказать и как с этим быть?
Если ходатайство подает ненадлежащее лицо, либо приложенные документы не соответствуют нормам, прошение отклоняется без рассмотрения в течение одного месяца. Причины перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию:
- если необходимая по закону экологическая экспертиза дала отрицательный результат;
- если в российском законодательстве имеется прямой запрет или ограничение на процедуру перевода;
- если заявленное целевое назначение не соответствует утвержденной документации территориального планирования.
Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения заявителем ответа; в случае упущения срока по уважительной причине, акт об отказе возможно обжаловать и за пределами этого срока. Четкого указания, подлежит ли обжалованию в суде возврат прошения без рассмотрения, в законе не дается.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию:
Заключение
Изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения не так просто. Это возможно при достаточно веских причинах, соответствующих текущему российскому законодательству, и правильном оформлении всех необходимых документов.
Следует также иметь в виду последствия данного перевода: влияние на кадастровую стоимость земли и, как следствие, налог на нее. Если в отношении земельных участков сельхозназначения налоговая ставка не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости объекта, то в отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5%.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция
Сегодня на рынке недвижимости весьма ценятся загородные участки для строительства жилья. В связи с этим особую актуальность приобретает перевод земель сельхозназначения в другую категорию с целью последующей застройки.
Почему девелоперов интересует земля сельхозназначения
Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать.
Как грибы после дождя в последнее десятилетие вокруг крупных промышленных центров растут элитные коттеджные поселки, которые построены на бывших сельхозземлях, причем предварительно девелоперам пришлось перевести землю сельхозназначения в другую категорию. Как правило, это территория населенных пунктов, допускающая жилую застройку.
С их точки зрения, это вполне логично. А на какой же земле еще строиться? Ведь доля земель населенных пунктов в общем земельном фонде России составляет всего около 1 %, а возможности использовать их для строительства практически исчерпаны. Вот и обращают девелоперы свой зоркий взгляд на безбрежные российские поля, откусывая от них все новые куски, инициируя перевод участков сельхозназначения в другую категорию.
Чем грозит России застройка сельхозземель
Казалось бы, таких участков в России предостаточно – свыше 400 млн га. Однако в течение всего постсоветского периода наблюдалась устойчивая тенденция к уменьшению их площади. Только за 2012 год площадь главнейшего ресурса из состава этих земель, а именно сельскохозяйственных угодий, сократилась на 315,7 тыс. га, а их площадь в России составляет всего 195 млн га. И главной причиной ее сокращения является именно перевод земель сельхозназначения в другую категорию. 2014 год мог положить конец этой практике, когда депутаты Госдумы от «Справедливой России» вынесли на рассмотрение соответствующий законопроект. Пока что он не принят, но отдельные регионы уже самостоятельно принимают меры.
Так, в текущем году введен запрет на перевод земель сельхозназначения в другую категорию в Московской области для использования их под многоэтажное строительство. Областные власти надеются, что эта мера создаст дополнительные стимулы, чтобы собственники использовали свои участки по назначению.
Земли сельхозназначения (согласно ЗК РФ)
Согласно ЗК РФ, такие участки всегда находятся за границами населенных пунктов и предоставлены, а также предназначены для ведения сельского хозяйства.
Как уже упоминалось выше, чуть менее половины площади всех сельхозземель занимают сельхозугодья – это пашни, луга для сенокоса, пастбища, сады, огороды, виноградники и др. Сюда же относятся и охотничьи хозяйства.
Вторая половина общей площади всех сельхозучастков (или чуть больше половины) находится под дорогами, проходящими внутри сельскохозяйственных предприятий, различными инженерными коммуникациями, лесополосами, прудами для мелиорации и рыбоводства, а также различными хозпостройками.
Очевидно, что не относящаяся к угодьям половина сельхозземель девелоперов интересует мало – ведь эти территории уже чем-то застроены или заняты каким-либо линейными сооружениями. Для жилой застройки практически единственно возможным путем остается перевод участков из состава сельхозугодий в другую категорию.
Виды разрешенного использования сельхозугодий
Какие же возможности дает российское законодательство для выполнения этой процедуры? ЗК РФ гласит, что правовой режим любых земель определяется двумя их основными характеристиками:
- принадлежностью к той или иной категории;
- разрешённым использованием, которое устанавливается при зонировании территорий.
Вот здесь и таится первая загвоздка. Если с принадлежностью сельхозугодий к категории земель сельхозназначения (категория 1 по ЗК РФ) сомнений быть не может, то в отношении их разрешенного использования полной ясности нет.
Действительно, на сегодняшний день единственным видом территориального межевания, реально проводимым в РФ, является градостроительное зонирование. Для сельхозугодий оно не ведется, и ВРИ участков из их состава не устанавливается.
Правда, по мнению некоторых специалистов в области земельного законодательства, в качестве ВРИ участков сельхозугодий может приниматься перечень видов их использования, приведенный в ст.78 ЗК РФ. Кроме того, ФЗ № 101 «Об обороте земель сельхозназначения» выделяет из их состава участки, правовой режим которых регулируется исключительно ЗК РФ, и предназначенные для таких целей:
- под ИЖС;
- под гаражи;
- для ЛПС;
- под дачи;
- под сады и огороды;
- под пастбища;
- под различные хозпостройки.
Так вот, Градостроительный кодекс (ГрК РФ) допускает включение в состав населенных пунктов как сельхозугодий, так и дачных и садово-огородных зон. А это как раз и означает перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.
Можно ли застраивать сельхозугодья, не включая их в пределы населенных пунктов?
Как известно, каждое муниципальное образование в России должно принять собственные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязаны включать в себя градостроительные регламенты. В них указываются перечни ВРИ для земельных участков и объектов капстроительства внутри каждой территориальной зоны. Действие таких регламентов на сельхозугодья в составе земель сельхозназначения не распространяется, территориальное зонирование их не осуществляется и ВРИ участков из состава сельхозугодий не устанавливаются, а значит, они не могут и изменяться.
Это исключает застройку сельхозучастков за границами населенных пунктов. Пока не принято отдельное законодательство о территориальном зонировании за пределами городов, сел, пгт и проч., сельхозугодья охраняются от выведения из сельхозоборота путем застройки.
Следовательно, установить ВРИ сельхозучастков за пределами населенного пункта, предусматривающих их застройку, можно, только выполнив перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.
В каких целях допустимо переводить сельхозугодья в другую категорию
Перечень исключительных случаев, в которых допускается такой перевод, приведен в специальном ФЗ № 172, посвященном порядку выполнения этой процедуры.
Согласно этому закону, перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется в следующих случаях:
- при их консервации;
- при создании заповедников, заказников, курортов, природных парков, включая дендрологические, ботанических садов и др;
- при установлении или изменении границ населенных пунктов;
- при размещении промышленных объектов на сельхозземлях, кадастровая стоимость которых меньше ее среднего уровня по муниципальному образованию;
- если сельхозучастки, непригодные для сельхозпроизводства, включаются в состав лесов или водоемов, а также земель в запасе;
- когда на них строятся линейные объекты;
- при выполнении РФ ее внешних обязательств, а также при строительстве на этих землях оборонных объектов;
- при начале добычи на этих участках полезных ископаемых;
- при размещении на них различных объектов для удовлетворения потребностей граждан (социальных, культурных и т. д).
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию запрещен для сельхозугодий, отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов, а также участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей ее средний уровень по муниципальному образованию. Исключением из этого правила могут быть случаи, описанные в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня.
Кстати, начиная с февраля прошлого года сомнительный, с точки зрения законности, перевод земель сельхозназначения в другую категорию (2014 г. имеется в виду) чреват еще и существенно повышенным штрафом за нецелевое использование таких участков. Сумма взысканий находится в диапазоне 200-500 тыс. руб., в зависимости от их кадастровой стоимости.
С чего начинается перевод земель в другую категорию
Первым шагом является подача соответствующего ходатайства в уполномоченный орган исполнительной госвласти. В вышеупомянутом ходатайстве указываются:
- кадастровый номер;
- имеющаяся и желаемая категория земель;
- чем обоснован перевод;
- форма права на участок.
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется органом госвласти субъекта РФ (кроме участков в федеральной собственности) или Правительством РФ (в отношении федеральных земель).
Дополнительные документы для перевода
- выписка из госкадастра по участку или его кадастровый паспорт;
- копии личных документов ходатая;
- выписка из ЕГРП;
- заключение госэкоэкспертизы (при необходимости);
- согласие правообладателя, если ходатайствует землепользователь.
Копии личных документов и согласие правообладателя подаются ходатаем в уполномоченный орган госвласти вместе с ходатайством. Остальные документы подавать не обязательно, т. к. уполномоченный госорган может запросить их самостоятельно. Однако для ускорения процедуры лучше позаботиться об их наличии и предоставить самому.
Сроки рассмотрения ходатайства о переводе
Правительство РФ рассматривает его в срок до трех месяцев, а субъекты РФ обязаны рассмотреть документ в срок до двух месяцев с даты его поступления.
В результате принимается либо акт с положительным решением, либо акт с отказом в таком переводе.
В любом случае документ направляется заявителю в срок до двух недель с даты его принятия.
В акте должно указываться:
- чем обосновано принятое изменение;
- параметры, описание и кадастровые номера участков;
- исходная и конечная категории.
Чем может быть обосновано принятие акта об отказе в переводе
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию не допускается, если :
- он ограничен либо запрещен федеральным законодательством;
- госэкоэкспертиза дала отрицательное заключение при ее проведении;
- испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
Внесение изменений в госкадастр недвижимости и в ЕГРП при переводе земли в другую категорию
Уполномоченный орган госвласти, принявший акт о переводе земли, направляет его копию (в срок до 5 дней с даты его принятия) в Росреестр. Последний в течение 7 дней вносит изменения в госкадастр и в ЕГРП и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом. Перевод земли считается вошедшим в силу с даты учета ее в госкадастре (в связи с изменением ее категории).
Документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются.
Перевод в земли населенных пунктов
Как уже упоминалось выше, сельхозучастки могут включаться в состав населённых пунктов с присвоением им другой категории – «земли населённых пунктов». Попав внутрь их границ, они оказываются в составе конкретной территориальной зоны, на которую распространяется действие градостроительных регламентов, включая и установление ВРИ, предусматривающих их застройку. Порядок такого включения с одновременным установлением (либо изменением) ВРИ может выполняться в соответствии со ст. 41 ФЗ «О введении в действие ГрК РФ».