Перевод в нежилое помещение процедура

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Краткое содержание:

Про данную тематику освещает Глава 3 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020). В ней содержаться 3 статьи (ст. ст. 22 — 24) в которых сказано следующее:

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в документе. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Источник

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Процедура перевода жилого помещения в нежилое проводится в соответствии со ст. 23 ЖК РФ и другими законами. Собственнику сначала нужно согласовать перепланировку, если она требуется, затем получить акт о переводе и внести изменения в ЕГРН. В некоторых случаях может понадобиться согласие соседей. Рассмотрим, как перевести жилую недвижимость в коммерческую, какие документы нужны, куда обращаться, сколько это будет стоить и когда могут отказать в переводе.

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив заняться переводом жилого помещения в нежилое в СпБ, Москве и любом другом городе, нужно учитывать несколько законов:

1. Гл. 3 ЖК РФ. Содержит условия, порядок и основания для отказа в изменении статуса жилья.
2. СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия будет проверять, соответствует ли помещение установленным требованиям.
3. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит унифицированную форму заявления о проведении перепланировки.
4. Федеральный закон “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности” от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Его нужно соблюдать при выполнении строительных работ.

Примечание: региональные органы власти могут издавать свои законодательные акты, внося изменения или дополнения в процедуру перевода и требования к помещениям.

Виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК РФ, существует несколько видов жилых помещений:

1. Частные жилые дома и части домов.
2. Квартиры и части квартир.
3. Комнаты.

Важно учитывать , что часть квартиры, дома или отдельную комнату перевести в нежилой фонд не получится. Это невозможно технически, т.к. не будут соблюдены все требования. В статус нежилого переводится только полностью жилье, соответствующее всем критериям.

Когда может понадобиться перевод квартиры в нежилое помещение?

Чаще всего люди оформляют перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой по нескольким причинам:

1. Ведение предпринимательской деятельности. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно заниматься репетиторством, работать на фрилансе, заниматься иной профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. А вот открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, нужно менять статус помещения на нежилое.
2. В регионе есть запрет на отдельные виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы ими заниматься, нужно перевести жилье в статус нежилого.

Обратите внимание! В некоторых регионах запрещено открывать магазины по продаже спиртных напитков. Лучше заранее уточнить местные требования законов.

Условия перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение нужно соблюсти несколько условий:

1. Получить согласия всех собственников примыкающего жилья.
2. Нельзя изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности, вне зависимости от религии.
3. Получить согласия всех собственников многоквартирного дома. Оно оформляется по результатам собрания.
4. Не получится перевести статус в нежилой, если недвижимость используется по договору социального найма или относится к категории социального жилья.
5. Перевод вправе оформить только собственник, чьи права подтверждаются документами.
6. Не удастся перевести жилье, если оно под арестом, в залоге, обременено иными правами третьих лиц на него.
7. Если недвижимость куплена в браке, для перевода понадобится согласие супруга.

Совет юриста: лучше заранее обсудить с соседями вопрос перевода до официального оформления документов. Общее собрание в любом случае нужно, но, если будет много противников, узнав о них до голосования, больше шансов найти тех, кто будет не против, и договориться, чтобы они обязательно пришли на собрание.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

1. Получить проект перепланировки.
2. Согласовать изменения с соседями.
3. Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Получить решение о переводе.
7. Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: оформление перепланировки

Здесь подразумевается заказ проекта перепланировки. Это лучше делать до проведения собрания собственников МКД, чтобы люди понимали, какие изменения планируется внести. Если появятся спорные вопросы, их можно разрешить прямо на собрании.

Проект оформляется в организации, имеющей допуск СРО. Специалисту понадобятся технические документы на жилье, а также доступ к нему. Он обследует помещение, потом сделает проект. В документе будут указаны планируемые технические изменения, описание всех видов работ, цель перепланировки (изменение статуса объекта), мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

Примечание: срок изготовления проекта указывается в договоре. Обычно это 2-3 недели.

Шаг 2: согласование с соседями

Сначала нужно согласовать изменения с собственниками примыкающих квартир: сбоку, сверху и снизу. Согласие составляется в простой письменной форме. После этого все согласовывается с остальными собственниками жилья в МКД на собрании.

1. Уведомить о предстоящем собрании владельцев квартир, указав повестку дня. Уведомления отправляются не позднее 14 дней до запланированной даты. Получить сведения обо всех собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН на многоквартирный дом в Росреестре. Ее сделают за 3-4 дня, стоит она 350 р.
2. Провести собрание. Должно присутствовать минимум 50% собственников. можно привлечь и ТСЖ. На собрании оглашается повестка, показывается проект перепланировки.
3. Провести голосование, по итогам оформить протокол с указанием всех участников собрания.
4. Подготовить лист регистрации участников, протокол. Эти документы понадобятся на следующем этапе.

Обратите внимание! Собрание можно провести заочно. Но для этого собственнику переводимого помещения придется обойти всех жильцов и лично ответить на все вопросы о повестке дня. Чтобы привлечь больше союзников, стоит объяснить людям, почему выгодно открытие коммерческой организации в их доме. Если есть возможность, владелец помещения может «задобрить» остальных собственников, пообещав благоустройство дворовой территории.

Шаг 3: подача документов в администрацию

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо представить в администрацию следующие документы:

• заявление о переводе;
• заявление о перепланировке;
• паспорт собственника;
• поэтажный план МКД;
• выписку из ЕГРН;
• план помещения;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о состоянии несущих стен;
• письменные согласия владельцев примыкающих помещений;
• протокол общего собрания собственников;
• выписку из ЕГРН.

Совет юриста: администрация может запросить дополнительно техпаспорт и документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.). Лучше представить их сразу.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Содержание и образец заявления о перепланировке

Заявление заполняется по установленной форме. Какие сведения в нем указываются:

1. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственника-заявителя.
3. Адрес жилого помещения.
4. Просьба о разрешении перепланировки согласно прилагаемому проекту.
5. Ф.И.О., отметки о согласии остальных собственников.
6. Опись прилагаемых документов.
7. Дата составления и подпись.

Содержание и образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

В этом заявлении указываются те же сведения, что и в представленном выше, только вместо просьбы о согласовании перепланировки нужно написать, что требуется изменение статуса объекта на нежилой.

Шаг 4: получение решения

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 календарных дней. За это время должны согласовать перепланировку, оформить решение или постановление об изменении статуса объекта на нежилой.

Обратите внимание! Решение главы администрации направляется собственнику в течение трех дней.

Шаг 4: проведение перепланировки

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Шаг 5: обследование помещения и получение акта

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Шаг 6: заказа техплана

После подписания приемочного акта нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера с допуском СРО. Он обследует помещение и оформит документ, содержащий основные характеристики недвижимости после перепланировки.

Шаг 7: внесение изменений в ЕГРН

Все изменения должны быть отражены в ЕГРН. Нужно подать заявление напрямую в Росреестр или через МФЦ, в некоторых регионах доступно обращение через Госуслуги.

Вместе с заявлением представляется паспорт, постановление о переводе статуса объекта, приемочный акт и технический план.

Примечание: изменения внесут в течение 5-7 дней. В итоге собственнику выдадут выписку из ЕГРН, где помещение будет числиться уже в статусе нежилого.

Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?

Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из затрат на несколько документов:

1. Нотариальное согласие всех владельцев, если жилье в долевой собственности – от 1 000 р. за один документ.
2. Выписка из ЕГРН – 350 р., если заказывать в электронном виде на сайте Росреестра.
3. Технический план – от 5 000 р.
4. Проект перепланировки – от 15 000 р.

Примечание: есть и организационные расходы на проведение общего собрания. Например, распечатка уведомлений и отправка писем Почтой России в среднем обходится от 5 000 р. Нужно учитывать и затраты на саму перепланировку, они зависят от виды вносимых изменений, перечня работ и общей площади помещения.

Что делать, если отказали в переводе жилого фонда в нежилой?

Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказать в изменении статуса объекта недвижимости могут по нескольким причинам:

1. Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям.
2. Непредставление документов в администрацию в установленные сроки.
3. Представление неполного комплекта документов.
4. Наличие ограничений: залога, ареста.
5. Изменение проектной документации после проведения собрания собственников жилья в МКД.
6. Нарушения в порядке проведения общего собрания.
7. В проекте указаны работы, подразумевающие реконструкцию: пристройку дополнительного помещения, замена несущих конструкций.

Отказ оформляется в письменном виде и выдается собственнику не позднее 45 календарных дней с момента регистрации заявления. Обжаловать его можно только в судебном порядке.

Совет юриста: чтобы не обращаться в суд, проще учесть замечания в отказе, и устранить их, а потом подать документы заново. Законом это не запрещено. Но если отказ не обоснован, придется подавать административное исковое заявление. Если суд удовлетворит требования, постановление администрации отменят, а жилое помещение переведут в нежилое на основании решения.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Судебная практика

Обычно администрация отказывает в переводе жилья из жилого в нежилое по причине отсутствия согласия собственников примыкающих помещений или непроведения общего собрания, либо при несоответствии проекта перепланировки установленным требованиям.

Вот несколько примеров решений по делам об оспаривании отказов администрации:

М-475/2020 М-475/2020 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2А-937/2020. В итоге суд удовлетворил исковое заявление, признав отказ незаконным. Ответчика (администрацию) обязали принять решение о переводе помещения в статус нежилого, выдать акт приемочной комиссии о завершении перепланировки.
Решение № 2А-2855/2019 2А-437/2020 от 27 февраля 2020 г. по делу № 2А-1766/2019

М-1283/2019. В удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Решение № 2А-102/2020 2А-102/2020

М-27/2020 М-27/2020 от 20 февраля 2020 г. по делу № 2А-102/2020. Администрация отказала в переводе по причине отсутствия парковочных мест, т.к. истец планировал использовать помещение для открытия магазина. В удовлетворении исковых требований отказано.

Источник