Перевод земли под азс

Выбор участка для размещения АГЗС

На вопросы, как выбрать участок для размещения АГЗС, какая нужна территория, какие нужно выдержать расстояния и каков алгоритм выбора земли? Мы попросили ответить специалистов по проектированию АГЗС из компании АвтоГазПроект в городе Владимир. Они много лет занимаются проектированием автомобильных газозаправочных станций и имеют в этом деле богатый опыт.

Алгоритм выбора участка для размещения АГЗС

Хочу подчеркнуть, что алгоритм выбора земельного участка для размещения АГЗС в черте населенного пункта составить невозможно. В этом случае на расстояния и расположение оборудования АГЗС влияет множество параметров, таких как:

• назначение земли,
• окружающие территорию здания и сооружения,
• наличие подземных и наземных коммуникаций,
• проходящие линии электропередач,
• границы примыкающих участков,
• границы зон,
• наличие источники пожаротушения,
• технические условия и прочее.

Между тем, попробуем описать алгоритм выбора территории для размещения АГСЗ за пределами населенного пункта. Будем опираться на типичные ошибки собственников.

Самое главное, при выборе земли для размещения АГЗС, следует обратить внимание на следующие нормы:

1. Расстояния от АГЗС до лесных посадок

Территории, вплотную примыкающие к лесу. Они не подходят или требуют детального рассмотрения специалистами на предмет возможности уменьшения нормативных расстояний. Например, расстояние от оборудования АГЗС до лесничеств с лесными насаждениями лиственных пород должно быть не менее 25 м. А тем более, расстояния до насаждений хвойных и смешанных пород — не менее 50 м. И это расстояния до оборудования с двустенными резервуарами.

Между тем, для технологических систем с одностенными подземными резервуарами эти расстояния увеличиваются до 60/40 м соответственно. Тем более, для систем с одностенными надземными резервуарами они составят уже 100/60 м.

2. Размещение АГЗС возле линий электропередач

Расстояние от оборудования АГЗС до линий электропередач принимается согласно Правил устройства электроустановок (ПУЭ) по пункту 2.5.275 и составляет не менее полуторакратной высоты опоры.

3. Организация электроснабжения

Расстояние от хранилища сжиженного газа до распределительных устройств электроэнергии (РУ) и трансформаторных подстанций (ТП) принимаются в соответствии с ПУЭ таблица 7.3.13. Они составляют 80/100 м для наземных сосудов, либо 40/50 для подземных. Данный разрыв следует учитывать при планировании участка и получении технических условий на электроснабжение.

4. Охранная зона АГЗС

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 газозаправочная станция имеет V класс опасности. А значит санитарно-защитная (охранная) зона должна составлять 50 метров. На практике это означает, что от границы участка АГЗС должно быть не менее 50 м до границы территорий:

• жилой застройки,
• ландшафтно-рекреационных зон,
• зон отдыха и территорий курортов,
• санаториев и домов отдыха,
• стационарных лечебно-профилактических учреждений,
• территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки,
• коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.

Другими словами, если визуально вы видите перед собой чистое поле, то это ещё не гарантирует что в кадастре оно не разбито на участки, со всеми вытекающими последствиями. Однако возможность сократить санитарно-защитную зону существует, но требует детального рассмотрения специалистами, перед проектированием объекта.

5. Въезд и выезд

Необходимо так же учитывать возможность организации въезда и выезда автомобилей с территории газозаправочной станции. Так организация, эксплуатирующая автомобильную дорогу, может запретить строительство примыкания. Либо своими требованиями существенно осложнить задачу.

6. Назначение участка для размещения АГЗС

Участок должен иметь вид разрешенного использования «Заправка транспортных средств», код 4.9.1.1. Без существенных ограничений и обременений по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ).

7. Расстояние от АГЗС до дороги

Расстояние от края проезжей части автомобильных дорог необходимо выдержать не менее 25 метров. Для АГЗС с одностенными подземными сосудами это расстояние увеличивается до 50 метров. Тем более, для систем с одностенными надземными сосудами оно будет составлять уже 100 метров.

Выводы

В заключение, если говорить о полезной площади территории АГЗС. Так, за вычетом придорожной зоны, зоны ЛЭП, ТП и пр., для размещения автоматизированной технологической системы с двустенными резервуарами площадь участка должна быть не менее 2 000 метров квадратных. Между тем, наличие на территории кафе, магазина, автосервиса, либо одностенных надземных сосудов сжиженного газа существенно увеличивает требуемую площадь.

Источник

Можно ли перевести землю запаса под АЗС в землю ИЖС?

Как построить кафе на категории земель под АЗС.

С трудом и массой согласований, но можно. Для начала нужно подготовить помещение по требованиям СЭС и ГПН.

Вам нужно подать заявление на изменение разрешенного использования, добавив «строительство и эксплуатация кафе»

Договор аренды земли под строительство АЗС заключен на основании торгов, в декабре 2012 года срок договора истек, однако произведена отсыпка участка, выделен дополнительный участок под ЛЭП, выданы разрешения на строительство ЛЭП (строительство закончено) и на земляные работы по строительству АЗС (сроком до 01.12.13 г., продлялось в сентябре 2013 г.). Арендные платежи начисляются и оплачиваются, есть акт сверки на сентябрь 2013 г. Ни продлять договор аренды, ни заключать новый администрация не хочет, ответы — отписка о том, что договор расторгнут. Как в судебном порядке принудить администрацию заключить новый договор?

В Вашей ситуации получается что ни одна из стран не прекратила договор, при таких обстоятельствах он считается действующим на неопределенный срок.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им в ряде постановлений, не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не было завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, поскольку:

— в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

— аналогичные положения содержит п. 3 ст. 22 Земельного кодекса, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Между тем, статьей 42 Земельного кодекса РФ, предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данный подход изложен в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 №4464/2012; от 23.12.2008 №8985/08), следовательно, обязать администрацию заключить (продлить) новый договор аренды возможно в судебном порядке (п.4 ст. 445 ГК РФ, ст. 64 Земельного Кодекса), при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства и надлежащим образом исполнение своих обязанностей по договору аренды арендатором (внесении арендной платы, получения разрешения на строительство, строительство объекта в соответствии с проектом).

В случае судебного разбирательства заявленного арендатором ЗУ искового требования о понуждении ответчика: Администрации Саткинского муниципального района Челябинской области в лице его Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям — к продлению договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства АЗС, арендатору придется на основании документов, отвечающих требованиям относимости и допустимости к предмету спора, подтвердить и доказать, что

— несоблюдение договорных условий произошло по независящим от арендатора причинам, при отсутствии его вины. Например, если разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением исполнительным органом Саткинского муниципального района Челябинской области своих обязанностей предусмотренных действующим земельным и\или градостроительным законодательством.

— Кроме этого, придется проанализировать действия арендатора и администрации Саткинского муниципального района Челябинской области в течение всего периода действия договора аренды и доказать, что:

1) арендатором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению договора аренды,

2) обосновать заявленные требования ссылкой (указанием) на те действия (бездействия) той же администрации, которые привели к затягиванию сроков проектирования и строительства спорного объекта.

И, последнее: придется аргументированно обосновать возможность завершение строительства АЗС в течение того срока, на который в судебном порядке должны быть продлены спорные арендные отношений между сторонами.

Источник

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

• консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
• создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
• формировании черты населенных пунктов;
• размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
• при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
• выполнении обязательств и договоров международного характера;
• признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
• включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

• кадастрового номера участка;
• подтверждения полномочий заявителя;
• категории земли, которая присвоена ей сейчас;
• причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

• Паспорт заявителя (собственника).
• Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
• Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
• Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
• Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
• Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
  Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

• Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

• Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
• Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
• Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

• подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
• наличия ошибок в тексте прошения;
• подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
• предоставления не в полном объеме пакета документов;
• обращения не в ту инстанцию;
• получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
• возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
• распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Источник