Как перевести садовый дом в жилой?
Перевод дачи в ИЖС позволяет проживать там на законных основаниях и оформить прописку. Это возможно, если дом и земельный участок соответствуют установленным требованиям. Рассмотрим, каковы условия признания садового дома жилым, основные преимущества, пошаговый порядок действий, возможные основания для отказа и особенности признания дачного дома жилым через суд.
Дача: это жилое или нежилое помещение
Понятия «дача» ни в одном законе нет. Но есть формулировка «садовый дом» – здание сезонного проживания, предназначенное для удовлетворения бытовых нужд граждан. Согласно ст. 16 ЖК РФ, жилым помещением признается дом, часть дома или квартира.
Но 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…», согласно которому с указанной даты все садовые дома признаются жилыми. Если право собственности оформлено до 01.01.2019, переоформление статуса не требуется. В ЕГРН должно быть указано назначение – «жилое».
Если в ЕГРН домик числится нежилым, значит, он не признается жилым строением. Не имеет значения, на каком участке он расположен: СНТ, для сельского хозяйства, ИЖС.
Обратите внимание! Оформить регистрацию можно только в жилом доме. Чтобы узнать статус, достаточно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Оформление онлайн обойдется в 350 р. Перевод нежилого дачного домика в жилой сейчас возможен в рамках «Дачной амнистии» в упрощенном порядке.
Как признать садовый дом жилым: условия
Перед тем, как признать дом жилым в СНТ, нужно убедиться, что он соответствует требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…»:
- Расположение в жилых зонах согласно условиям градостроительного зонирования, или на территории ведения садоводства и огородничества.
- Работоспособность несущих конструкций, отсутствие повреждений и деформаций, при которых есть угроза обрушения.
- Наличие инженерных систем: водоснабжения, водоотведения, электричества. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
- Оптимальная теплоизоляция наружных конструкций.
- Защита помещения от проникновения талой воды, дождя, снега.
- Наличие минимум одной комнаты, санузла, кухни.
- Отметка пола должна располагаться выше отметки земли. Размещение жилых помещений в подвалах и цокольных этажах запрещено.
- Соответствие требованиям в плане уровня шума, электромагнитного излучения.
Примечание: для перевода садового дома в жилой важно, чтобы он уже числился в ЕГРН, а право собственности было оформлено надлежащим образом. Если у помещения несколько собственников, понадобится согласие каждого на перевод.
Преимущества перевода дачного дома в жилой
Для перевода нежилого дома в жилой характерны несколько преимуществ:
- Оформление налогового вычета. Имущественный вычет полагается только при покупке жилья.
- Оформление регистрации. Прописаться можно только в жилом помещении.
- Снижение расходов на оплату электроэнергии по сравнении с городскими тарифами. Сельские обычно меньше на 30-50%.
- Проще продать: жилые дома для покупателей представляют большую ценность.
Совет юриста: если собственник стоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, с переводом дачного домика лучше подождать. Иначе с очереди снимут, т.к. для получения жилья от муниципалитета другой пригодной для проживания недвижимости в собственности быть не должно.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Правительство приняло положение об упрощенном порядке перевода садовых домов в жилые
МОСКВА, 29 декабря. /ТАСС/. Правительство РФ приняло постановление о порядке признания садового дома жилым домом и наоборот, жилого садовым, в упрощенном заявительном порядке. Соответствующий документ опубликован на сайте кабмина. Документ призван разъяснить пункты выступающего в силу 1 января 2019 года федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
«Теперь садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом — садовым домом органами местного самоуправления в упрощенном заявительном порядке. В отличие от порядка признания помещения жилым помещением, в котором для признания необходимо заключение комиссии, устанавливается уведомительный характер признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на основании исчерпывающего перечня документов», — говорится в пояснениях к постановлению.
Как следует из документа, теперь для перерегистрации дома как жилого и наоборот, из жилого в садовый, собственнику нужно принести заявление в уполномоченный орган местного самоуправления либо в многофункциональный центр госуслуг, указать в документе кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он расположен, почтовый или электронный адрес заявителя, представить также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Однако новый порядок предусматривает, что такая выписка может быть запрошена органами власти в Росреестие через единую систему межведомственного электронного взаимодействия.
Потребуется также технический паспорт, подтверждающий соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности, подготовленный кадастровым инженером или бюро технической инвентаризации.
В случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц (например, находится в залоге у банка), необходимо взять нотариально удостоверенное их согласие на процедуру изменения статуса здания.
Решение о признании садового дома жилым или наоборот, жилого садовым, принимается в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Отказ в изменении регистрации дома может быть связан с указанием неверных данных и если вид разрешенного использования участка, на котором стоит строение, не позволяет этого сделать. Например, земли огороднических некоммерческих товариществ не позволяют размещать здесь жилой дом — только хозяйственные постройки.
О дачном законе
По новому закону, который заработает с 2019 года и оставляет только две формы дач — садовые и огороднические, разрешено строительство индивидуального жилого дома на садовом земельном участке. Стал возможен перевод в категорию жилого ранее построенного садового дома.
Это позволит оформлять прописку (постоянную регистрацию) в доме, построенном на садовом участке, и больше не нужно доказывать в суде, что дом действительно жилой.
Так, с середины 2016 по август 2018 года даже при возведении капитальной постройки владелец участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) мог зарегистрировать свой дом только в такой форме: назначение — «нежилое здание», наименование — «жилое строение — садовый дом».
Однако вопрос о переводе домов в статус жилых крайне актуален для многих не только в связи с пропиской. Как рассказали ТАСС опрошенные финансовые консультанты, большинство банков не выдает ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание. Другая проблема — невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан РФ), даже если садовый дом — единственное жилье семьи. Впрочем, вскоре может появиться возможность использовать средства материнского капитала на строительство домов в СНТ. В конце ноября об этом сообщил премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.
Кадастровая палата объясняет, как перевести садовый дом в жилой
Специалисты Федеральной кадастровой палаты подробно объяснили, как перевести садовый дом в жилой. С точки зрения закона, садовый дом отличается от жилого тремя признаками:
- в жилом доме можно жить круглый год, а в садовом – только во время садового сезона;
- в жилом доме можно прописаться, а в садовом нет.
- в жилом доме гораздо дешевле электричество – можно перейти на сельский тариф, чего не сделаешь в дачном доме.
Последнее обстоятельство заставляет задуматься о переводе дачи в жилой дом даже тех, кто бывает в нем наездами.
Какой дом можно перевести в жилой
Но, конечно, в жилой дом можно перевести не каждый садовый домик, а только такой, который соответствует всем признакам капитального сооружения. У такого строения должен быть фундамент; его должно быть невозможно переместить с места на место и не разрушить; он должен быть оснащен водопроводом, электричеством, вентиляцией, отоплением и т.д. В местах, где проложены централизованные инженерные сети, вода, газ и канализация должны быть подведены от них. В районах, где централизованных инженерных сетей нет, водопровода и подключения к центральной канализации может не быть – дом все равно будет считаться капитальным.
Если район, в котором стоит дом, не газифицирован, здание должно отапливаться электричеством или твердым топливом: главное, чтобы во всех жилых помещениях было не холоднее, чем +18 градусов.
Но это не весь список требований. Еще нужно, чтобы все элементы конструкции здания были надежными (особенно кровля и несущие стены), во всех комнатах и в кухне были окна, чтобы высота этих помещений от пола д потолка составляла не менее 2,5 метра, а коридоров и мансарды – не менее 2,1 метра.
У капитального строения должен быть техпаспорт БТИ и другие разрешительные документы в соответствии с градостроительными и строительными нормами. ВРИ участка ни в коем случае не должен быть «ведение огородничества», только «ведение садоводства».
Тонкости процедуры
От юридического перевода садового домика в жилой дом владельцев часто останавливает боязнь новых налогов и нежелание долгой бюрократической возни. Но в Кадастровой палате говорят, что вся процедура занимает в среднем всего два-три месяца (причем примерно 45 дней из них займет согласование заявления в местной мэрии), а новых налогов платить не придется. Если садовый дом действительно капитальный, то можно смело собирать документы и нести их в орган местного самоуправления, на территории которого расположено садоводческое товарищество или в районный МФЦ. Вот список нужных документов:
Заявление. Формы такого заявления нет, она произвольная, главное, чтобы были указаны кадастровый номер дома и кадастровый номер участка, на котором он расположен, ваш адрес (почтовый и электронный). Также нужно указать, как вы хотите получить ответ от мэрии о том, переведут ваш садовый дом в жилой или нет. Можно по почте с уведомлением, можно по электронке, можно забрать его в МФЦ или в профильном отделе мэрии.
- Стандартная выписка из ЕГРН. Если садовый дом не оформлен в собственность, то правоустанавливающий документ или его копию, заверенную у нотариуса.
- Заключение кадастрового инженера о техническом состоянии дома. На FORUMHOUSE мы подробно рассказывали, какого инженера можно привлекать для кадастровых работ и где его искать.
- Если у дачи несколько владельцев, понадобится еще и их согласие, также заверенное нотариусом.
Это все, что требуется от собственника: дальше в администрации будут рассматривать заявление и документы и принимать решение: напомним, по закону они должны уложиться в 454 дней. Если решение будет положительным, владельцу дома отправят соответствующее письмо. В органы регистрации прав это решение мэрия тоже отправляет сама. Но на практике иногда оказывается, что быстрее и проще обратиться в Росреестр внесения сведений в ЕГРН самостоятельно.
Кому могут отказать в переводе
- тому, кто не собрал полный пакет документов;
- тому, чей дом стоит на участке, ВРИ которого не предусматривает размещения на нем жилого строения;
- не собственнику дома и участка.
Если все-таки в переводе откажут, то собственнику сообщат об этом через три дня после того, как будет принято решение. После этого он может или доукомплектовать пакет документов (если причина отказа в этом, или привести дом в соответствие с требованиями, предъявляемыми к коммунальным объектам, или отправиться в суд. Но прежде мы рекомендуем обратиться в профильный раздел FORUMHOUSE, где можно получить помощь консультанта или человека, который уже прошел всю эту процедуру, и знает, как действовать в вашем случае наилучшим образом.