Перевод жилых помещений в статус квартиры

Как перевести квартиру в жилой дом?

Перевод квартиры в частный дом возможен, но для этого помещение должно соответствовать всем требованиям законодательства. Решение принимается администрацией, но могут и отказать, и тогда придется отстаивать свои права в суде. рассмотрим, как перевести квартиру в жилой дом, когда это может потребоваться, какие документы понадобятся и что нужно сделать для изменения статуса жилья.

Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?

Определимся с определениями:

1. Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
2. Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
3. Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.

Когда может понадобиться изменение статуса квартиры на жилой дом?

Перевод квартир в дом возможен, если у них один собственник. Если владельцев несколько, процедура производится только с их согласия. Изменение статуса жилья может понадобиться в нескольких ситуациях:

1. Дом рассчитан на две квартиры, и собственник одной продал ее второму. Фактически теперь весь дом принадлежит одному человеку, но по документам остаются по-прежнему две квартиры.
2. Для приватизации земельного участка. Если в доме несколько квартир, придомовую территорию нельзя приватизировать. Это возможно, когда здание признано жилым домом.
3. Для увеличения общей площади, проведения перепланировки.

Наглядный пример – таунхаусы. Если все собственники продали квартиры одному человеку, ему может понадобится изменение статуса многоквартирного дома на частный. Но для этого важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям, иначе перевод не разрешат.

Условия изменения статуса жилого помещения

Чтобы оформить перевод квартиры в жилой дом, важно соблюдение нескольких требований:

1. Наличие придомовой территории.
2. Оборудование отдельного входа. Общего подъезда быть не должно.
3. Отсутствие помещений общего пользования: лестничных клеток, лифтов, коридоров.
4. Автономность инженерных систем. В отделяемой квартире должно быть отдельное водо-, электро-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, отопление.

Обратите внимание! Если переводятся несколько квартир в частный дом, важно, чтобы высота была не более трех этажей. Есть и дополнительные требования: согласие всех собственников на перевод. За несовершеннолетних владельцев согласие дают родители. Жилье не должно быть признано аварийным, наличие обременений не допускается.

Когда возможен перевод жилого дома в многоквартирный дом?

Жилой дом можно перевести в многоквартирный, если он соответствует нескольким требованиям:

1. Наличие изолированных квартир.
2. Наличие помещений общего пользования.
3. Обустройство отдельных входов в каждую квартиру.
4. Централизованные коммуникации.

Важно учитывать , что такой объект будет считаться домом блокированной постройки, а не стандартным многоквартирным, и на учет ставится каждое отдельное помещение с прилегающей к нему территорией. Такое жилье содержится за счет собственников, а не УК или ТСЖ. Если владельцев несколько, понадобится согласие каждого на смену статуса.

Как перевести квартиру в жилой дом?

Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:

1. Согласовать изменения с собственниками.
2. Заказать техническое заключение о возможности перевода.
3. Подготовить документы.
4. Подать документы в администрацию на рассмотрение.
5. Получить готовое решение.

Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.

Шаг 1: согласование с соседями

Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.

Шаг 2: экспертиза недвижимости

Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.

Шаг 3: сбор документов

Перед обращением в администрацию нужно подготовить:

• паспорт;
• заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
• техпаспорт;
• поэтажный план;
• проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.

Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 4: подача документов

Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.

Шаг 5: получение решения

Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.

Стоимость переоформления в частный дом

Расходы при изменении статуса двухквартирного дома состоят из нескольких частей:

1. Градостроительная экспертиза. В регионах стоит от 5 000 р., в столице – от 20 000 р.
2. Проект перепланировки – от 5 000 р. в зависимости от сложности.
3. Кадастровый паспорт – от 1 000 р.
4. Новая выписка из ЕГРН – 350 р. электронная, 600 р. – бумажная.

Если переводом квартиры или дома «под ключ» занимается юрист, это будет стоить от 20 000 р.

Что делать, если отказали в признании квартиры частью жилого дома?

Отказ в переводе жилого помещения в квартиру или квартиры в частный дом – распространенное явление. Администрация должна выдать письменный отказ с обоснованием причин, и его можно оспорить через суд в порядке административного производства.

При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в размере 300 р. Если требования удовлетворят, решение администрации об отказе будет отменено, и квартиру признают жилым домом, или обяжут пересмотреть заявление истца повторно.

Перевод квартиры в жилой дом: судебная практика

Перевод многоквартирного дома в частный – довольно сложная процедура, и нередко суды отказывают в удовлетворении требований. Но, если помещение соответствует всем нормативам, иск удовлетворят.

Вот несколько примеров решений по похожим делам:

М-1564/2019 М-1564/2019 от 5 декабря 2019 г. по делу № 2-1536/2019). Требования удовлетворены.
О признании квартиры индивидуальным жилым домом, признании права общей долевой собственности на дом (Решение № 2-14/2020 2-14/2020(2-880/2019;)

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
2. Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
3. Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Источник

Порядок и проблемы, изменения статуса жилого помещения

Краткое содержание:

В первую очередь, для полного анализа данной тематики представляется целесообразным рассмотреть понятийный аппарат и определить основные отличия жилых и нежилых помещений.

Понятия

На законодательном уровне понятие жилого помещения закреплено в Жилищном кодексе РФ [1] (далее — ЖК РФ). В соответствии с ч.2 ст.15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Проанализировав положение вышеуказанной ч.2 ст.15 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что жилое помещение — это помещение, обладающее рядом признаков: изолированность, отнесение к объектам недвижимого имущества, пригодность для постоянного проживания граждан. Указанные признаки жилого помещения требуют определенного осмысления, в том числе, на предмет их необходимости и достаточности для раскрытия рассматриваемого понятия.

Вместе с тем, в юридической литературе вопрос о правовом статусе жилых помещений решается неоднозначно. Во многом это связано с различными подходами к пониманию такого наиболее общего понятия как «помещение». В доктрине свое место нашли две противоположенные концепции: «концепция пространства» («концепция фикции») и «концепция материального объекта» [2, с.280]. Так, в рамках первого подхода, И. А. Дроздов определяет помещение, как «пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход» [3, с.35].

Применительно к жилым помещениям, интересной представляется позиция А. В. Епифанцева, согласно которой «индивидуальный жилой дом является недвижимостью в силу соответствия признакам, указанным в ст.130 ГК РФ, а иные разновидности жилого помещения, такие, как квартира, комната и т. п., — в силу закона. помещение как объект права представляет собой юридическую фикцию» [4, с.14].

К подобному выводу приходит и В. А. Белов: «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и комнаты (жилые помещения) в жилых домах, т. е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов» [5, с.308], «законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию» [5, с.309].

Противоположенной точки зрения придерживаются представители концепции материального объекта (Миролюбова О. Г., Алексеева О. Г. и др.). По их мнению помещение представляет собой недвижимую вещь не в силу указания закона, а исходя из ее материальной природы, подчеркивая тот факт, что помещение, являясь неотъемлемой составной частью здания, физически неотделимо от него, и как следствие не может обладать иной природой, чем само здание, которое, несомненно, является недвижимой вещью [6, 7].

Второй подход представляется наиболее удачным, поскольку определять категорию «помещение» через термин «пространство» представляется весьма спорным. В данном случае стоит согласиться с О. Г. Миролюбовой в том, что «помещение — это не только пространство, ограниченное стенами и перекрытиями; напротив, сами стены, пол и потолок (имеющие материальную природу) принадлежат помещению, так же как и зданию, поскольку без них не было бы помещения» [8, с.32].

Очевидным является и факт «неперемещаемости» помещений без ущерба их назначению, что еще раз свидетельствует об их тесной связи с землей (пусть и через здания, частью которых они являются).

Легальное определение понятия «нежилое помещение» в многоквартирном доме дано в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, в положениях которого нежилым помещением называется «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения» [9].

В научной литературе выделено относительно упрощенное, более точное определение понятия «нежилое помещение», поскольку нежилое помещение как таковое находится может не только в многоквартирном доме. Так, по мнению В. Ф. Попондопуло, «нежилое помещение — это изолированное помещение, не предназначенное для проживания граждан» [10, с.459].

Единый государственный реестр юридических лиц ежедневно регистрирует новых юридических лиц. Однако темпы строительства новых объектов недвижимости значительно уступают темпам увеличения количества юридических лиц. Более того, стоимость аренды нежилых помещений довольно часто бывает слишком завышенной, в связи с чем некоторые юридические лица не могут себе это позволить. Возможно именно вышеизложенные факторы послужили условиями популяризации процесса перевода жилых помещений в нежилые (далее — перевод).

Так, Д. А. Шевчук отметил, что помещения, которые занимают территорию, расположенную на первых этажах многоквартирных домов, считаются более выгодным капиталовложением для предпринимателей, нежели офисы в бизнес-центрах [11, с.14]. Целевым назначением помещений, признанных жилыми в установленном законом порядке, является проживание граждан, что закрепляется законодательством.

Использование помещения в профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности

Для того, чтобы использовать его в других целях следует соблюдать ряда положений, таких как: использование соответствующего жилища только проживающими в нём гражданами, соблюдение прав и законных интересов других граждан, соответствие деятельности санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, а также требованиям пожарной безопасности.

Законодатель разрешил размещать собственнику жилой площади различные учреждения и (или) организации, а равно использовать её для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, однако исключительно в помещениях, которые прошли соответствующую процедуру перевода, в установленном законом порядке [12, с.191].

При этом законодательством запрещается размещать промышленные производства на территории жилых домов.

Процедура перевода регулируется главой третьей Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает необходимые для него условия, его порядок и основания отказа в нем [1]. Для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение она должна соответствовать ряду следующих условий:

Доступ к помещению должен быть возможен без использования помещений, которые обеспечивают доступ к иным жилым помещениям. Другими словами, в квартиру должен быть отдельный вход или возможность его оборудования. То есть, будущее предприятие или фирма не должны мешать свободному перемещению жителей дома по подъезду и около него. Если площадь превышает 100 кв.м, то должен быть в наличии и запасной выход.

Квартиру в многоквартирном жилом доме возможно перевести если она находится на первом этаже или выше, в случае если под ней все помещения переведены в статус нежилых. Должен быть свободный доступ ко всем инженерным коммуникациям или возможность его обеспечить, в квартире должны быть соблюдены все нормы санитарно-гигиенических и пожарных требований. Отсутствие обременений на переводимое помещение правами каких-либо лиц.

Помещение должно находиться в собственности продавца, относительно нее не должно быть никаких кредитов, займа, договора аренды или судебных разбирательств Должны быть все разрешения на перепланировку, если она была сделана до изменения статуса помещения.

Жилое помещение не относится к наемному дому социального использования.

Запрещено переводить помещения из жилых в нежилые для осуществления религиозной деятельности.

Запрещено менять статус помещения, которое находится в доме, готовящемся к сносу. Перевод части помещения невозможен.

Однако на практике возникает ряд осложнений при осуществлении данной процедуры и после её реализации. Одной из главных проблем перевода являются собственники в доме, в котором планируется осуществить перевод.

Несмотря на то, что законодатель ограничил право собственников смежных помещений только правом быть проинформированными о факте перевода, они могут повлиять на исход данной процедуры (ч.5 ст.23 ЖК РФ).

Судебная практика

Если обязательным элементом перевода его перепланировка, то муниципальный орган может отказать в согласовании проекта перепланировки при отсутствии согласия собственников. Так, Московский городской суд в своём апелляционном определении отказал в удовлетворении жалобы гражданина Ф., в которой он просил признать решение Пресненского районного суда г. Москвы не законным [13].

В свою очередь, Пресненский районный суд вынес решение о законности отрицательного ответа администрации г. Москвы в переводе жилого помещения в нежилое ввиду отсутствия согласия собственников в данном многоквартирном доме на обустройство отдельного входа в переводимое помещение.

Тамбовский районный суд также отказал в удовлетворении апелляционной жалобы Л. Д. на решение Октябрьского районного суда, который несмотря на соответствие плана перепланировки санитарно-эпидемиологическому нормированию и положительному заключению специализированных учреждений, не удовлетворил требования истца ввиду отсутствия согласия собственников многоквартирного дома.

Гражданин А. А. Лебедев столкнулся с аналогичной проблемой, посчитав, что ему было незаконно отказано в переводе жилого помещения в нежилое.

Он обратился в Конституционный Суд Российской Федерации, положив в основу доказательств по данному делу ст.246 Гражданского Кодекса, согласно которой участник долевой собственности может распоряжаться своей долей имущества.

Однако Конституционный Суд разъяснив, что данное положение призвано содействовать соблюдению прав и законных интересов граждан, отказал в удовлетворении жалобы А. А. Лебедеву и оставил без изменения решения нижестоящих судов в отказе в переводе [14].

Судебная практика по данному вопросу достаточно обширна, что обуславливается неурегулированностью со стороны законодательства правового положения собственников жилых площадей и общей долевой собственности в одном доме с переводимым жилым помещением. Многочисленные обращения собственников в судебные инстанции в попытках защитить нарушенные права не всегда приводит к желаемому результату в связи с отличиями трактовок норм права судами и гражданами. На основании вышеизложенного, представляется целесообразным внесение изменения в ч.2 ст.23 ЖК РФ, которая бы содержало требование о предоставлении согласия собственников в доме, где планируется осуществление перевода.

Необходимо также установить нижний предел голосов от общего числа собственников многоквартирного дома для принятия положительного решения. Следующей немало важной проблемой являются последствия перевода.

Во-первых, следует отметить, что перевод влечёт за собой как изменение вещных правоотношений, в связи с изменением характеристик объекта правоотношений, так и возможное прекращение договорных обязательств, например, посредством расторжения договора социального найма.

Во-вторых, не стоит забывать, что нарушение правил перевода преследуется по закону, правонарушители подвергаются административному наказанию. [15, ст. 7.22].

В-третьих, соседи, прокурор и (или) органы местного самоуправления имеют право обратиться в суд с требованием обязать собственника использовать жилую площадь по назначению.

В-четвёртых, органы местного самоуправления обладают возможностью продать объект спора с торгов на основании соответствующего решения суда, но в осуществлении этой особенности есть одно ограничение.

Данное негативное последствие возможно только в случае продолжения использования жилья после получения письменного предупреждения от местных органов власти, которое содержало требования о прекращении такой деятельности. Также стоит отметить, что регистрация фирмы по адресу жилого помещения возможна только в случае проживания там учредителя или директора этого юридического лица [16].

Заключение

Таким образом, перевод является долговременной и затратной деятельностью, которая требует кропотливой работы как до его осуществления, так и после. Данный институт права нуждается в законодательной доработке и освещения в средствах массовой информации. Многие проблемы и последствия связаны с правовой неграмотностью населения в этом вопросе.

Жилищный кодекс Российской Федерации

Фарион К. Ю. Некоторые аспекты жилого помещения как объекта права собственности

Дроздов И. А. Понятие жилого помещения

Миролюбова О. Г. О понятии жилого помещения /

Попондопуло В. Ф. Коммерческое (предпринимательское) право.

Алексикова О. Е. Проблемы ограничения правомочий собственника жилого помещения по Российскому законодательству.

Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 559-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лебедева Александра Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суховская М. Г. Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий.

Источник